Последнее обновление: 28.07.2016

Copyright © "Петербургский НИПИГрад"
2005-2010

К перечню материалов

ОБРАЩЕНИЕ ДЕПУТАТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ И.В.ПОНОМАРЁВА ОБ ЭКСПЕРТНОМ ЗАКЛЮЧЕНИИ ПО ВОПРОСУ О НОРМАТИВНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ


ГОСУДАРСТВЕННАЯ ДУМА ФЕДЕРАЛЬНОГО СОБРАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПЯТОГО СОЗЫВА
ДЕПУТАТ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ

(2008-2011)

Директору бюро межевания
городских территорий
НИКОНОВУ П.Н.

Уважаемый Павел Николаевич!

Прошу дать своё экспертное заключение о механизме применения ст.43 Градостроительного Кодекса РФ, в отношении территории квартала 10 севернее ул. Новосёлов (10СУН), ограниченного пр. Искровским, Большевиков, ул.. Подвойского, Коллонтай. В экспертном заключении прошу указать о последствиях неисполнения п.п. 2,4, ст.43. Градостроительного Кодекса РФ в части нарушения прав жителей домов 5 и 9,корппус 1, литер Т. Щ по пр. Большевиков при осуществлении строительства 25-ти этажного жилого дома и объекта спортивного назначения в отсутствие проекта планировки и проекта межевания на территории, предусмотренной для благоустройства и озеленения.

Прошу указать размер нормативных земельных участков для 9-ти этажных домов 1974 года постройки по адресу: пр. Большевиков, дом 9, корпус 1, литера Т (строительный адрес корпус 18) и литера Щ (строительный адрес корпус 24). Полезная площадь литеры Т составляет 11678 квадратных метров, литеры Щ 9955 квадратных метров (выкопировку из приложения к решению Исполкома Ленгорсовета от 31 декабря 1974 года, № 951 прилагаю).

По данным ПИБ совокупная жилая площадь литер Т и Щ составляет 13081 квадратных метров, совокупная общая площадь квартир составляет 21449 квадратных метров.

Для ускорения дела прошу по готовности позвонить по телефону 587-10-43 и выдать ответ и запрашиваемые документы на руки Высоцкой Наталии Павловне. Копию ответа направить по адресу: 195279. Санкт-Петербург, Индустриальный пр., 35-1-22, общественная приёмная депутата Государственной Думы РФ Пономарёва И.В.

Приложения:

  • планы земельных участков вышеуказанных домов из ПИБа:
  • вышеуказанная выкопировка.

С уважением,

Депутат Государственной
Думы Совета Федерации
И.В.Пономарёв




З а к р ы т о е А к ц и о н е р н о е О б щ е с т в о
“САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
И ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ”
ЗАО “Петербургский НИПИГрад”

ЗАО «Петербургский НИПИГрад»
191023, Россия, Санкт-Петербург,
ул. Зодчего Росси, 1/3
Депутату Госдумы
Пономареву И.В.


25 мая 2009 года


Уважаемый Илья Владимирович!


В ответ на Ваше обращение о механизме применения статьи 43 Градостроительного кодекса РФ в отношении территории квартала, ограниченного Искровским проспектом, пр. Большевиков, ул. Подвойского и ул. Коллонтай, могу сообщить следующее.

Пунктом 4 данной статьи определено, что «размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий». Наибольшую дискуссию относительно механизма применения данной нормы среди специалистов в области градостроительства, а также административных органов, ответственных за формирование земельных участков, вызывает как сама необходимость, так и механизм учета градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Изложение всех обстоятельств, связанных с практикой ее применения, требует подробного комментария. Поэтому я заранее прошу прощения за то, что не смог ответить на Ваш вопрос кратко.

В приложении к письму содержится подготовленное мною экспертное заключение по интересующему Вас вопросу.


С уважением,
директор Бюро межевания городских территорий
ЗАО «Петербургский НИПИГрад»,
эксперт Комиссии по городскому хозяйству,
градостроительству и земельным вопросам
Законодательного собрания СПб
Никонов П.Н.

Приложение

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

относительно механизма применения статьи 43 Градостроительного
кодекса РФ в отношении территории квартала, ограниченного
Искровским проспектом, пр. Большевиков, ул. Подвойского и ул.
Коллонтай

Необходимость при установлении границ земельных участков существующих объектов недвижимого имущества учитывать градостроительные нормативы и правила, действовавшие в период застройки, была сформулирована еще в Градостроительном кодексе 1998 года (закон от 07.05.1998г. № 73-ФЗ - ст.59, п.4), а в отношении многоквартирных домов – в Законе «О товариществах собственников жилья» (№ 72-ФЗ от 15.06.1996г.).

Как эксперт в области межевания застроенных территорий, я трактую смысл этого требования следующим образом: объектами приватизации бывшего государственного имущества должны быть только целые вещи в той их полноценности, в которой они созданы или приспособлены для того, чтобы соответствовать своему назначению. Растаскивание целой вещи по частям или формирование объекта собственности из неполной вещи приведет к ущербности, дефектности вещи или вообще к ее неработоспособности. Именно это мы в полной мере наблюдаем на печальном примере малых городов, где, например, некогда крупное промышленное предприятие, игравшее роль единственного градообразующего предприятия, в результате приватизации оказалось «разодрано» по частям между разными собственниками, что в итоге привело к радикальному понижению отдачи от этого имущества, снижению поступлений в городской бюджет, снижению числа рабочих мест, но, главное, к невозможности их (этих имуществ) существовать и, тем более, развиваться самостоятельно. Таким образом, если пренебречь этим принципом, процесс приватизации грозит привести к масштабным потерям эффективности значительной части национального имущества. Все эти соображения справедливы и в отношении недвижимой вещи – неправильное формирование объекта приватизации может убийственно сказаться как на самом этом объекте, так и на том, из чего произошло выделение его в самостоятельную вещь в процессе приватизации. Критерием целостности вещи является ее соответствие тому, в каком виде и в каком составе она была целенаправленно создана и признана соответствующей своему назначению.

В отношении недвижимой вещи таким критерием является ее реальное соответствие той проектной и исполнительной документации, по которой она была создана или реконструирована и принята в эксплуатацию.

Земельный участок является неотъемлемым элементом недвижимой вещи, который обеспечивает функциональные возможности недвижимости, связанные с использованием ее территории. Следует иметь в виду, что, начиная с 1917 года, проектирование жилой застройки велось, как правило, комплексно. При этом территориальный ресурс, нормативно относимый на отдельно взятый многоквартирный дом, в качестве индивидуально определенного для него земельного участка, не формировался. Существовало единое территориальное пространство, консолидирующие в себе все такие участки и включающее внутриквартальные сады, детские, спортивные и хозяйственные площадки, единые для всех. Тем не менее, если конкретные границы земельных участков и не устанавливались, то все равно каждый дом вступал в состав жилой территории со своей земельной долей определенного нормативного размера. В большинстве случаев отвод для строительства выделялся не на каждый дом в отдельности, а сразу на всю территорию такой комплексной застройки. Но даже в тех случаях, когда землеотвод выделялся для строительства отдельно взятого дома, он выделялся только на период строительства, и целью его было отнюдь не формирование объекта имущества, а только обеспечение процесса строительства дома, т.е. размещение строительной техники, организация транспортных путей внутри строительной площадки, складирования строительных материалов, бытовок и пр. Когда при очередном строительстве рядом выдавался землеотвод для нового здания, границы землеотвода уже построенного дома могли совершенно игнорироваться. Исключение составляло только строительство кооперативных жилых домов, для которых устанавливался землеотвод с правом постоянного бессрочного пользования, так как с этого участка выплачивался земельный налог. Это обстоятельство определяет специфику задачи межевания территории кварталов массовой жилищной застройки – для каждого многоквартирного дома и других существующих объектов недвижимого имущества необходимо предложить собственный земельный участок.

Говоря о специфике застроенной территории, следует обратить внимание на то, что вся история градостроительства, в том числе и Петербурга, убедительно демонстрирует, что недвижимость в городах всегда строилась с тем максимальным показателем плотности, который позволяли градостроительные нормы для данного времени, данного места и данного типа застройки – случаи, когда зданию соответствует земельный участок с избыточными для него размерами, встречаются редко. В период массового жилищного строительства, особенно начиная со второй половины 1950-х годов, застройка территории, как правило, велась поквартально (микрорайонами) в соответствии с градостроительными нормативами, разработанными специально для этого типа застройки. При этом те параметры, которые СНиП устанавливал как минимально допустимые размеры, на практике превращались в предельные максимальные. Контроль над эффективностью использования земельных ресурсов при выделении их для жилищного строительства на стадии проекта застройки велся крайне строго. Всякое превышение над минимальными размерами рассматривалось как расточительство территориальных ресурсов. При этом известны случаи, когда под давлением обстоятельств (или властной воли) допускалось даже уменьшение минимальных размеров. Это означает, что в качестве общего случая следует ожидать, что на территории микрорайона, застройка которого завершена в соответствии с первичным проектом застройки этого микрорайона, уже нет ни единого квадратного сантиметра земли, который был бы избыточен для нормативного обеспечения землей уже построенных здесь объектов, с точки зрения соответствия градостроительным нормам, действовавшим в период строительства, – скорее можно встретить дефицит территории. Этот вывод убедительно подтверждается соответствующими расчетами.

Тем не менее, история застройки в Ленинграде – Санкт-Петербурге содержит множество примеров, когда уже и после завершения застройки территории квартала по проекту застройки, в нем дополнительно строились объекты, в том числе жилые дома. Также можно говорить и о том, что в массовом порядке пятна не построенных вовремя объектов (чаще всего детских садов и школ), зарезервированные для их строительства в благоприятном будущем, отводились под строительство жилых объектов, больших по объему, что привело не только к завышению плотности застройки, но и к увеличению потребности в тех объектах (школ, детских садов), вместо которых были построены эти дома. Этот процесс уплотнения имел место и до 1991 года и продолжился уже новой, следующей волной после.

В качестве меры по реализации требований статей 10 и 11 Закона «О товариществах собственников жилья» (№ 72-ФЗ от 15.06.1996 г.) в свое время решался вопрос о механизме формирования земельных участков кондоминиумов, в составе которого ключевым пунктом был вопрос о нормативном размере этих земельных участков. В качестве решения этого вопроса было выбрано считать нормативной площадью земельного участка кондоминиума ту площадь территории квартала, которая по градостроительным нормам периода его застройки относилась на многоквартирный дом, из которого организован этот кондоминиум. Этот подход был использован при разработке «Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» СП 30-101-98.

Данные методические указания и есть самый прямой ответ на вопрос о том, каким образом возможно учесть градостроительные нормы периода строительства многоквартирного дома при определении размера его земельного участка – размер нормативного земельного участка, определенный с помощью данной методики, служит опорной величиной, позволяющей осознавать, насколько достаточен конкретный земельный участок многоквартирного дома, который удалось сформировать для него с учетом конкретной планировки территории, где он расположен.

Однако на практике попытки опоры на СП 30-101-98 при заявлении жителями своих требований относительно величины земельного участка их дома нередко встречают сопротивление со стороны официальных лиц, участвующих в процессе формирования этого участка. Они объясняют это тем, что с введением действующего Жилищного кодекса утратил силу Закон «О товариществах собственников жилья», которым вводилось понятие «кондоминиум». На этом основании делается утверждение, что, якобы, Жилищный кодекс упразднил понятие «кондоминиум» и этим сделал все нормативные и правовые документы, использующие это понятие, недействительными. Этим аргументируется не только отказ от признания СП 30-101-98 в качестве методической основы расчета нормативной величины земельного участка многоквартирного дома, но и от понятия «нормативный размер» земельного участка вообще. На вопросы о том, что теперь служит соответствующей нормативной величиной, отвечают, что будто бы не существует никаких нормативов для определения этой величины, что будто бы для многоквартирного дома не существует самого понятия «нормативная величина земельного участка».

При подготовке Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга проектом этого документа в пункте 5 статьи 11 Главы 4 было установлено, что «размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются в соответствии с требованиями, установленными федеральным законодательством, в том числе применительно к участкам жилых домов с учетом СП 30-101-98».

Однако данный пункт был оспорен прокуратурой (исх. № 7/3-14-23-08) со следующей формулировкой: «Данный пункт противоречит п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту»

В связи с этим данная норма была изъята из проекта Правил на стадии 3-го чтения в Законодательном собрании СПб, и соответствующая статья в принятом документе теперь является просто дословной цитатой п.4 ст. 43 Градостроительного кодекса.

На это мнение прокуратуры можно возразить следующее:

В пункте 3.1 Методических указаний СП 30-101-98 сказано, что: «В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства».

Данная методика была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 г. № 369 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах». Оба названных постановления Правительства РФ и строительные правила СП 30-101-98 являются действующими нормативными актами.

Данные методические указания были разработаны в обеспечение требований положений статей 10 и 11 Закона «О товариществах собственников жилья» (№ 72-ФЗ от 15.06.1996 г.).

Этими статьями устанавливалось, что границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами, но при этом этот земельный участок передается собственникам жилья в этом доме (домовладельцам) в нормативных размерах бесплатно, а сверхнормативная территория может быть приобретена домовладельцами в собственность за плату или получена в аренду, либо отчуждена.

По смыслу данных статей, еще более раскрытому в указанных постановлениях Правительства РФ и СП 30-101-98, нормативным размером земельного участка многоквартирного дома является нормативная величина территории, приходившаяся на этот дом (в составе жилой территории квартала) в соответствии с градостроительными нормами, действовавшими в период застройки этой территории.

В доказательство сказанного следует обратить внимание на норму, установленную п. 4 ст. 59 предыдущего Градостроительного кодекса (№ 73-ФЗ от 07.05.1998 г.): «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий». Кодекс вступил в силу 07.05.1998 г., а СП 30-101-98 – 01.09.1998, то есть тогда, когда названная норма Кодекса действовала уже 4 месяца. Таким образом, методические указания, заключенные в СП 30-101-98, разработаны не в противоречие, а в раскрытие процитированного принципа Градостроительного кодекса, и именно в качестве методического обеспечения его реализации.

Однако единого удельного показателя нормативной площади земельного участка многоквартирного дома градостроительные нормы разных периодов не содержали. Этот показатель устанавливается в результате комплексного анализа размеров обязательных нормируемых элементов жилой территории, требовавшихся этими нормами. И в разные периоды эти размеры, как и сам состав нормируемых элементов, был разным. Это определило то, что для многоквартирных домов разного периода постройки удельный показатель нормативной площади земельного участка разный. Периоды устанавливаются в соответствии с периодами действия градостроительных СНиПов (Большая часть домов квартала построена в период действия СНип II-К.2-62 (см. Табл.1).).

Практика проектирования жилых микрорайонов с применением названных градостроительных норм показывает, что удельная потребность в нормативной территории многоквартирного дома у домов разной этажности разная – с увеличением высоты она уменьшается. Поэтому Законом «О товариществах собственников жилья» и СП 30-101-98 предусмотрена также и дифференциация удельных показателей площади земельного участка многоквартирного жилого дома по его этажности.

В связи с принятием Жилищного кодекса РФ (№ 188-ФЗ от 29.12.2004) и Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) Закон «О товариществах собственников жилья» утратил силу, термин «кондоминиум» выведен из оборота и замещен термином «многоквартирный дом», поскольку понятие «многоквартирный дом» намного адекватнее тому, что до этого в законодательстве понималось под понятием «кондоминиум». Все то, что законодательство устанавливало в отношении кондоминиума, оно же теперь относит на многоквартирный дом. В противном случае следовало бы ожидать признание недействующими нормативные и правовые документы, в которых упоминается этот термин, в том числе действующее Постановление Правительства № 1223 от 26.09.1997 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» и принятые во исполнение его СП 30-101-98.

В Градостроительном кодексе РФ 2004 года (№ 190-ФЗ от 29.12.2004г.) пункт 4 статьи 43 практически дословно повторил положение п. 4 ст. 59 Градостроительного кодекса 1998 года.

Исследуемые СП 30-101-98 являются документом, действующим и активно используемым в практике межевания застроенных жилых территорий на всей территории Российской Федерации уже более 10-ти лет, но сомнение в его соответствии как прошлому, так и нынешнему градостроительным кодексам официально никем не выдвигалось.

Таким образом, представляется неправомерным утверждение о том, что пункт 5 ст. 11 главы 4 проекта Правил землепользования и застройки, предусматривающий, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются в соответствии с требованиями, установленными федеральным законодательством, в том числе применительно к участкам жилых домов с учетом СП 30-101-98, противоречит п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ.

Практически так же трактует данный вопрос и один из основных авторов действующего Градостроительного кодекса Трутнев Э.К., сотрудник Фонда «Институт Экономики Города» в книге «Градостроительный кодекс Российской Федерации: ответы на проблемные вопросы градостроительной деятельности», Москва, 2007г.

Соответствующая выдержка из данной книги приводится -
http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=195&mat_id=233
http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=195&mat_id=233&page_id=%206003

Теперь - конкретно по поводу строительства в строительном квартале 10 СУН.

Для подготовки ответа на вопрос относительно нормативных размеров земельных участков жилых домов №5 и №9, корпус 1, литеры Т, Щ по проспекту Большевиков и о последствиях строительства 25-этажного дома и объекта спортивного назначения на территории данного квартала, нами был проведен анализ застройки всей территории квартала, ограниченного улицами Коллонтай и Подвойского и проспектами Искровским и Большевиков (номер кадастрового квартала 6310, номер строительного квартала 10 СУН), и получены основные показатели.

Границы данного квартала (красные линии) и номер квартала были установлены в соответствии с Проектом детальной планировки (ПДП) района Правого берега реки Невы севернее улицы Новоселов (Невский район) (СУН), разработанного проектным институтом «Ленпроект» в 1969 году и утвержденного решением ЛГИ № 662 от 26.07.1971 г.

Проект застройки квартала был разработан 5-й мастерской института «Ленпроект» на основании архитектурно-планировочного задания от 31.05.71 года.

Площадь квартала в красных линиях составляет 59,12 га

В пояснительной записке Проекта застройки квартала сказано: «На территории квартала имеются зелесенные и заболоченные участки. Самый ценный участок леса расположен в северо-западной части квартала. Там имеется территория, примерно 8 га, заросшая сосной. Возраст деревьев около 20-15 лет, диаметр стволов от одного до 7-8 см, высота стволов 1,5-2 метра, некоторые достигают высоты 7 м. Из-за заболоченности территории деревья угнетенные, самые старые (20-25 лет) начинают гибнуть. Эта территория выделяется из жилой зоны квартала и на ее основе проектируется сад жилого района».

Сад жилого района, о котором идет речь, предусмотрен и генеральными планами Ленинграда 1966-го и 1987-го гг. в качестве объекта зеленых насаждений районного значения, площадь которого не включается в расчетный показатель жилой территории квартала.

Изначально в углу квартала у пересечения улицы Коллонтай и Искровского проспекта, восточнее этого сада, предполагалось строительство объектов общественного назначения (дом культуры, ресторан и т.п.), территорию которых также не следовало бы включать в состав жилой территории. Однако эти объекты построены не были, и на схемах, отражающих актуальное состояние проектов застройки кварталов (материалы «Ленпроекта» по состоянию на 01.01 каждого года) во второй половине 1980-х годов, на этом месте стали показываться пятна территории, зарезервированной для строительства жилых домов (что отражает проектное решение, утвержденное в соответствии с порядком, действовавшим в тот период), которые и были построены в 1991 году.

Таким образом, для расчета площади территории жилой застройки из территории всего квартала следует вычесть только площадь сада жилого района, которая, судя по топографическому плану, составляет 5,91 га. Следовательно, расчетная площадь жилой территории квартала составляет 53,21 га.

Эта территория застроена в соответствии с Проектом застройки 1971 года с учетом корректуры, произведенной во второй половине 1980-х годов. Показатели по этой застройке приведены ниже (табл.1).

Таблица 1. Показатели по объектам, предусмотренным Проектом застройки (показатели по зданиям и населению приведены по собственным экспертным источникам)

АДРЕС многоквартирного дома Литера Этажность Год строит. Жилая площадь, кв.м Население, чел. Кол-во квартир Узу (показатели по зданиям и населению приведены по собственным экспертным источникам) Нормат.
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 19, корп. 1 А 14 1975 2254 74 47 0,87 1960,98
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 19, корп. 1 А 13 1975 2254 74 47 0,90 2028,60
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 19, корп. 2 А 14 1975 2269 78 47 0,87 1974,03
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 19, корп. 2 А 13 1975 2269 79 47 0,90 2042,10
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 19, корп. 3 А 14 1975 2240 84 47 0,87 1948,80
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 19, корп. 3 А 13 1975 2240 83 47 0,90 2016,00
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 19, корп. 4 А 16 1988 5552 175 110 0,69 3830,88
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 21, корп. 1 А 12 1985 20737 927 354 0,80 16589,60
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 21, корп. 2 Я 9 1973 9852 470 179 1,04 10246,08
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 21, корп. 3 Б 9 1973 9729 491 179 1,04 10118,16
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 21, корп. 4 Ю 9 1973 9797 504 179 1,04 10188,88
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 10, корп. 2 К 9 1973 9762 417 179 1,04 10152,58
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 4, корп. 3 Ь 9 1972 9778 462 179 1,04 10273,12
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 2 А 10 1991 17125 752 338 0,83 14213,75
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 4, корп. 1 А 10 1991 13248 629 259 0,83 10995,84
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 4, корп. 2 О 9 1972 21194 921 466 1,04 22041,76
ул. ПОДВОЙСКОГО, дом 14, корп.1 И 9 1973 11913 564 288 1,04 12389,52
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 6, корп. 2 К 9 1973 6063 346 32 1,04 6305,52
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 6, корп. 3 А 9 1973 6038 363 32 1,04 6279,31
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 6, корп. 6 Ъ 9 1972 13662 746 250 1,04 14208,48
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 8, корп. 2 А 16 1989 5492 255 110 0,69 3789,48
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 8, корп. 3 Щ 9 1972 9800 473 179 1,04 10192,00
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 1 А 12,14,16 1986 5884 199 126 0,74 4354,16
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 3, корп. 1 А 12 1986 29075 1207 520 0,80 23260,00
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 3, корп. 2 А 16 1987 5643 246 110 0,69 3893,67
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 5 Д 9 1973 11888 500 222 1,04 12363,52
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 5 Г 9 1973 11659 548 287 1,04 12125,36
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 9, корп. 1 Щ 9+П/П 1975 20748 862 370 1,04 21578,13
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 9, корп. 1 А 9 1974 3417 154 79 1,04 3553,99
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 9, корп. 1 Т 14 1986 9869 502 223 0,74 7303,06
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 9, корп. 2 Ю 9 1972 9822 500 179 1,04 10214,88
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 9, корп. 3 Э 9 1972 9790 501 179 1,04 10181,60
ул. ПОДВОЙСКОГО, дом 18, корп.1 А 16 1977 5577 200 110 0,79 4405,83
ул. ПОДВОЙСКОГО, дом 18, корп.2 А 16 1977 5654 235 110 0,79 4466,66
ул. ПОДВОЙСКОГО, дом 20, корп.1 Х 9 1972 16312 744 305 1,04 16964,48
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 6, корп. 4 Б 9 1973 5818 290 32 1,04 6050,30
ул. КОЛЛОНТАЙ, дом 21, корп.1 Б 12 1985 5618 212 100 0,80 4494,40
пр. БОЛЬШЕВИКОВ, дом 9, корп. 1 А 12 1986 11575 499 223 0,80 9260,00
ул. ПОДВОЙСКОГО, дом 14, корп.1 Ж 9 1973 2424 106 45 1,04 2520,96
ул. ПОДВОЙСКОГО, дом 14, корп.1 М 9 1973 11611 562 288 1,04 12075,44
ул. ПОДВОЙСКОГО, дом 14, корп.1 К 9 1973 16220 732 304 1,04 16868,80
ул. ПОДВОЙСКОГО, дом 14, корп.1 З 9 1973 11702 501 287 1,04 12170,80
ИСКРОВСКИЙ пр., дом 6, корп. 5 О 9 1973 6005 236 32 1,04 6244,89
ИТОГО - - - 409679 18503 - - 388135,69

Как видно из таблицы, суммарная величина нормативных размеров земельных участков жилых домов, предусмотренных Проектом застройки, составляет 38,81 га. Помимо жилых домов, на территории квартала построено несколько объектов нежилого назначения – в соответствии с Проектом застройки. Для них также, с использованием норм СНиП II-К.2-62, был произведен расчет нормативных размеров земельных участков. Общая величина их составила 19,65 га, в том числе:

  • поликлиника взрослая – 0,9 га,

  • поликлиника детская - 0,5 га,

  • универсам - 1,3 га,

  • школы- 6,0 га,

  • ДДУ - 4,94 га,

  • АТС - 1,13 га,

  • планировочно обособленный комплекс, состоящий из 5 объектов КБО - 4,88 га (не менее)(экспертная оценка).

В итоге, суммарная величина нормативных земельных участков, относящихся к жилым и нежилым объектам квартала, построенным в соответствии с начальным Проектом застройки и корректировками 80-х гг., должна составлять 58,46 га. С учетом того, что расчетная площадь жилой территории квартала, как было показано выше, составляет 53,21 га, можно сделать вывод, что в квартале не только нет свободной земли для нового строительства, но и имеет место дефицит территории для нормативного обеспечения существующих объектов недвижимости, то есть некоторая переуплотненность застройки была заложена уже в самом Проекте застройки. При этом следует учесть, что осталось непостроенным здание спортзала (строительный корпус № 71 на Схеме застройки), место для которого осталось зарезервированным на линии застройки вдоль проспекта Большевиков между домами №№ 3 и 9.

Более того, в 1991 г. на территории, занятой садом жилого района (в северо-западной части квартала), было построено пять жилых домов (суммарная величина жилой площади - 98943 кв.м, расчетное население - свыше 4 тыс. чел.), что привело к повышению плотности жилой застройки квартала с 7 571 кв.м/га до 9 294 кв.м/га. Оставляя в стороне вопрос о правомерности строительства этих домов на данной территории, заметим, что нормативный размер земельных участков, относящихся к этим пяти домам в сумме более чем на 2 га перекрывает площадь бывшего сада.

Таким образом, суммарная величина нормативных земельных участков стала еще более (на эти 2 га) превышать расчетную площадь жилой территории квартала.

Из вышеприведенного следует, что земельные участки существующих в пределах квартала объектов недвижимого имущества (в том числе многоквартирных домов, школ, детских садов, объектов торговли и бытового обслуживания, построенных в соответствии с Проектом застройки и с учетом градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки данной территории - в соответствии с п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ) должны быть признаны как суммарный территориальный ресурс, имущественно относящийся только к этим объектам, без остатка.

Опыт разработки проектов планировки и межевания территорий застроенных кварталов показывает, что сформировать земельный участок многоквартирного дома строго в соответствии с его нормативным размером практически во всех случаях невозможно в силу реальной планировки застройки – кому-то достаются участки меньшего, а кому-то большего размера. При этом величину нормативного размера земельного участка многоквартирного дома можно рассматривать лишь как ориентировочный показатель. Кроме того, распределить всю территорию квартала только между существующими объектами застройки, как правило, не удается – практически всегда возникает необходимость выделять земельные участки общего пользования: проезды со стоянками и хозяйственными площадками, сады со спортивными и детскими площадками. В площадь этих общих объектов неизбежно отходит некоторая доля нормативной площади земельных участков.

В частности, СНиП II- К.2-62 «Планировка и застройка населенных мест» предусматривал в качестве необходимого нормируемого элемента застройки микрорайонный сад минимальной площадью 1 га на микрорайон. Это должен был быть отдельный озелененный массив, оборудованный для отдыха взрослых, игр детей и досуга подростков - в отличие от прочих объектов озеленения территории, которые должны были равномерно распределяться по всему микрорайону исходя из общей нормы 3-5 кв.м. на жителя. Согласно письму КГА № 563 Д/2, 555 Д/2 от 25.09.2002 г. свободная территория между домами №№ 5 и 9 по пр. Большевиков предусматривалась Проектом застройки для благоустройства и озеленения квартала. Анализ планировочной организации территории квартала позволяет с большой вероятностью предполагать, что именно на рассматриваемой территории и должен был быть размещен нормативно требуемый микрорайонный сад.

Таким образом, все вышесказанное позволяет сделать вывод, что на всю территорию квартала, за исключением территорий общего пользования, распространяется имущественное право, относящееся к собственникам уже существующих в квартале объектов недвижимости.

В настоящее время территориальный ресурс рассматриваемого квартала не полностью распределен между существующими объектами недвижимого имущества, то есть данная территория не размежевана. Проект межевания, который установил бы границы между земельными участками в данном квартале, на сегодня не разработан. Однако на основе приведенных расчетов нормативных размеров земельных участков можно сделать вывод, что при любых вариантах межевания вся земля квартала, за исключением территорий общего пользования, должна быть распределена между собственниками уже существующих объектов недвижимости.

Вопросы же развития своих земельных участков решают сами собственники – согласно ст. 263 Гражданского кодекса РФ, а именно:

Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, РАЗРЕШАТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО НА СВОЕМ УЧАСТКЕ ДРУГИМ ЛИЦАМ. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Вопрос соблюдения градостроительных норм и правил, как видим, является важным, но все же вторичным по отношению к имущественным правам.

Что касается нормы в отношении главного показателя, характеризующего жилую застройку - плотность населения – указать его реальную величину в настоящее время не представляется возможным из-за отсутствия проекта планировки, в составе которого должен быть произведен его расчет.

Директор Бюро межевания городских территорий
ЗАО «Петербургский НИПИГрад»,
эксперт Комиссии по городскому хозяйству,
градостроительству и земельным вопросам
Законодательного собрания СПб
Никонов П.Н.