Последнее обновление: 28.07.2016

Copyright © "Петербургский НИПИГрад"
2005-2010

К списку статей
МЕЖЕВАНИЕ И ОБРАЗ (ОБРЕЗ) ГОРОДА (ОДИН ИЗ МНОЖЕСТВА АСПЕКТОВ)

(«Работают, не приходя в сознание...»
Ю.А. Перелыгин

В практике разработки проектов межевания застроенных территорий исторического центра города Санкт-Петербурга постоянно приходится сталкиваться с требованием Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города (далее - КЗРиЗ) о формировании отдельного земельного участка для каждого отдельно стоящего флигеля и строения некогда единого исторического домовладения. При этом в соответствующих письмах утверждается, что такие жилые флигели будто бы представляют собой отдельные многоквартирные дома в том смысле, в каком этот термин употреблен в современном Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ). Ссылаясь на статью 36 ЖК РФ, КЗРиЗ настойчиво требует формирования земельных участков строго по принципу «один многоквартирный дом - один земельный участок».

Это всего лишь одна из многочисленных тем, которые требуют неотложного обсуждения в связи с практикой межевания застроенных территорий Санкт-Петербурга. Но в настоящем исследовании ограничимся только этой темой. Она стоит того.

Строго говоря, вчитываясь в статью 36 ЖК РФ, найти в нем жесткое требование, устанавливающее этот принцип, не удается. Сказано, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности... земельный участок, на котором расположен данный дом...». Но не сказано, что это должен быть единственный многоквартирный дом на этом земельном участке. Почему земельный участок, на котором размещено несколько многоквартирных домов, если, например, он в силу особенностей планировки или иной специфики оказался неделимым, не может быть распределен между этими домами в долях, не выделяемых в натуре? Тем не менее, конечно, следует признать, что для подавляющего числа случаев этот принцип логичен, рационален, справедлив и следование ему в высшей степени оправдано. И именно он должен быть в основе признанной методики межевания застроенных жилых территорий, если она когда-нибудь появится.

Однако не вполне ясны основания уверенности КЗРиЗ Санкт-Петербурга в том, что всякое отдельно стоящее многоквартирное здание следует обязательно идентифицировать как отдельный многоквартирный дом. Почему многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может состоять из нескольких отдельных зданий на одного хмельном участке? Легко представить, что собственники многоквартирного дома на своем земельном участке, если существует избыток свободной территории, решат построить отдельное капитальное строение для каких-либо нужд. И никто и ничто не может ни заставить, ни принудить их выделить для него собственный земельный участок и определить его как отдельное имущество. Такое требование было бы противно самому естеству вещей, то есть было бы противоестественным. Это справедливо во всех случаях, вне зависимости от того, чем бы они ни наполнили это строение в рамках известных законных ограничений - объектами дополнительного сервиса своего дома, помещениями для праздного развлечения или офисами и квартирами для сдачи в аренду или продажи. Следовательно, принципиальное существование единого комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома, состоящего из нескольких отдельных зданий, в том числе разнообразного назначения, как многоквартирных, так и полностью нежилых зданий, и физически, и юридически должно быть возможным и допустимым. В городе Санкт-Петербурге именно так и застроено множество исторических домовладений, до самого последнего времени рассматривавшихся как единые комплексы недвижимого имущества, как единые многоквартирные дома с квартирами со сквозной нумерацией и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. В них десятками десятилетий живут люди в полной уверенности в том, что они живут в одном доме.

Для брандмауэрного типа застройки, который отличает исторические центры городов, в том числе и Санкт-Петербурга (рис. 1), это естественно и органично. Для застройки таких участков застройщики использовали несколько типовых схем. В каждой из них были свои плюсы и минусы для застройщика как создателя собственной недвижимости, и он был вправе выбрать любую, в том числе состоящую из нескольких отдельно стоящих зданий. То есть первое, что надо заметить и сложить в своем сознании, это то, что такого рода комплексы в качестве и естественных, и законных создавались в исторические времена и в таком виде, не растеряв естественности, дошли до нашего времени, по крайней мере, в контексте брандмауэрной застройки.

Рис. 1. Фрагмент территории квартала исторической застройки города Санкт-Петербурга с историческими границами земельных участков (следуя современным правилам межевания застроенных территорий, некоторые из них должны разделиться на 3-4 земельных участка)

Но, например, фрагмент плана Стокгольма (рис. 2) показывает, что так строят и сегодня, в том числе используя и принцип свободной планировки застройки.

Рис. 2. Фрагмент плана города Стокгольма (на земельных участках часто располагается несколько строений, имеющих даже разные адреса)

Подобные примеры мы найдем во всех городах Старого и Нового Света и не в качестве исключений, а в качестве самого общего, самого обычного случая. И, прежде всего, как уже сказано, мы найдем это на топографических планах самого Петербурга, на которых сохранившиеся границы дореволюционных домовладений читаются со всей отчетливостью. Эту отчетливость создают капитальные здания, которые глухими брандмауэрными стенами со всех сторон обступают участок, оставляя ему единственную связь с внешним пространством - по линии фасада улицы. От этого фасада в глубь квартала идут дворы дома -иногда два, иногда три, а иногда и целая анфилада. Какой-либо флигель, находящийся в глубине этих дворов, чувствует себя маленькой матрешкой, вложенной в целый ряд своих более крупных сестер.

Однако среди экономистов и юристов генерации нынешних реформ популярна поговорка: «всё может быть всем». В свое время она родилась как методическая основа для построения гипотез и их анализа. Этим ограничивался круг ее применения. И действительно, гипотетически, ради какой-нибудь теоретической спекуляции отдельно стоящий флигель в третьем дворе петербургского домовладения вполне можно рассмотреть как отдельный дом, как объект отдельного самостоятельного имущества -«пощупать» его на предмет полноценности, «взвесить» степень самодостаточности, «пожевать» на предмет инвестиционной привлекательности, перспективности и т. д. Но эмансипированный разум, развращенный безответственностью своих решений, широко руководствуется ею на практике, забывая, что реальные последствия чего бы то ни было часто значительно чувствительнее гипотетических. К тому же они бывают нечаянно трагическими и необратимыми.

Именно это и происходит в практике межевания исторических домовладений Санкт-Петербурга. И неотъемлемые, казалось бы, части единых некогда имуществ в массовом порядке принудительно обращаются в отдельные самостоятельные объекты. Это создает совершенно определенный и очень мощный импульс развития исторической застройки. Но положительного ли развития? И думают ли об его оценке и последствиях те, кто открывает шлюзы этого развития?

Одной из причин принятия необоснованных, зачастую роковых решений в области межевания застроенных территорий является отсутствие обдуманных, ясно сформулированных и официально растолкованных целей межевания, а поэтому нет и не может быть ее методики, которая осознанно вела бы к достижению хотя бы каких-нибудь целей, пусть самых ничтожных, примитивно формальных, давала бы возможность оценить, достигнуты ли они и насколько качественно. Судите сами: есть вид деятельности, выдающий продукт - земельные участки - на-гора, а критериев качества этого продукта нет. Ответьте на вопросы: каково качество земельного фонда Санкт-Петербурга, состоящего из земельных участков? Каковы в качественном отношении эти земельные участки в своей массе? Хороши они или плохи? Увы, ответить нельзя ввиду отсутствия самой идеи постановки вопроса таким образом, а следовательно, и критериев.

В частности, следовало бы принять во внимание то обстоятельство, что недвижимому имуществу свойственно жить, в том числе развиваться. И планировочные характеристики его земельного участка играют тут определяющую, пусковую и направляющую роли. Право на развитие - естественная составляющая права собственности на недвижимость. В связи с этим обстоятельства, которые препятствуют возможности ее развития, следует квалифицировать как наносящие ущерб правам обладателя недвижимости. Обстоятельства эти могут быть внешними, созданными вероломными соседями, но могут быть и внутренними, заложенными при формировании недвижимости. Создать земельный участок, избавленный от них, от этой внутренней и внешней ущербности, казалось бы, очевидно обязательная цель межевания застроенных территорий. Но, к сожалению, она нигде не указана. Хотя это ли не один из искомых критериев качества межевания? Создать земельный участок, наделенный такой ущербностью, казалось бы, очевидный брак землеустройства, но ничто не ставит заслон потоку этого брака.

Не только своеволие собственника, но и внешние обстоятельства принуждают недвижимость развиваться. Акт развития может состоять только в консервативном процессе постоянной компенсации всякого очередного проявления старения, в текущем приспособлении под текущие нужды ткущей современности, но может иметь и активные формы реконструкции вплоть до полного сноса и нового строительства. Так или иначе, живой объект куда-то движется в своем развитии - несется или дрейфует, или только подновляет себя, осознав, что уже достиг искомого совершенства и все живое движение надо направлять уже только на то, чтобы не растерять его. Но если двигаться не может, то неизбежно деградирует и в итоге рано или поздно погибает.

Нынешняя идеология межевания не включает в себя заботу об этой стороне дела. Зданиям раздаются земельные участки исключительно со статистической целью - формально выполнить раздачу формально положенных каждому земельных участков, не задумываясь над тем, что и как из этого получается. И часто границы участка, казалось бы, благополучно процветающего дома, превращаются в удавку для него. Часто здание, получив земельный участок, чувствует себя в нем, как человек, на которого надели жестяную рубашку - ни пошевелиться в ней, ни даже вздохнуть. А должно чувствовать себя, как человек в своей комнате, которая обеспечивает ему и предостаточное жизненное пространство, и защиту от агрессивной внешней среды.

Если говорить о межевании и лице города, прежде всего, необходимо понимать, что геометрия и планировочная композиция земельных участков определенной территории заключают в себе код, в соответствии с которым складывается архитектурная среда этой территории. Мелкие участки порождают мелкую застройку, а крупные - крупную. Узкие участки средневековых городов выходят на улицы суетливым частоколом обиженных теснотою, непропорционально узких вытянутых фасадов по три окна в каждом, которые принужденно улыбаются мелкотой своих архитектурных деталек. Улицы, на которые выходят широкие участки, сформированы широкими, статичными фасадами, один вид которых заявляет о том, что они ни в чем не нуждаются и ни в чем себе не отказывают. На однотипных земельных участках, начертанных по правилам регулярной планировки, вырастает регулярная застройка, состоящая из соразмерных друг другу зданий типологически родственной или близкой друг другу архитектуры. От земельных участков, сформированных вразнобой по форме и размерам, по местоположению и ориентации относительно улиц, ген беспорядка передается и застройке, главным достоинством которой является отсутствие упорядоченности, взаимной соподчиненности, а вместо всего этого - взаимное противопоставление, эстетика нерегулярности, неожиданности, непредсказуемости, хаотичности, разномасштабности, бессистемного контраста и крикливой кичливости.

Эксклюзивной особенностью архитектурной среды исторического центра Санкт-Петербурга является то, что одномасштабные фасады домов образуют непрерывные фасады улиц, обрамляющих их предельно строгое геометрическое пространство. Фасад улицы - это принципиально подчеркнутый исключительно единственный план архитектуры, обращенной к горожанину, лабиринт непрерывных каменных ширм из фасадов, каждый из которых является порталом, ведущим в свой собственный дом, в изолированный от всего - от улицы и соседей, свой внутренний мир. Это то свойство нашего города, именно которого добивался Петр I, ища его образ. Это тот образ, который был создан трудом десятков поколений. Принцип застройки, введенный в Петербурге его железной волей («О порядке строения домов в Санкт-Петербурге»: Именной Указ от 4 ноября 1714 года № 2855 // Собрание законов Российской империи, т. 5.), гласил: «Заказывается, чтоб при Санкт-Петербурге отнюдь вдоль дворов сосед к соседу никакого строения не строил, но прежде по улицам и переулкам вплоть застраиваться. Но ежели за тем, кому еще понадобится строения, тогда и вдоль двора возможно к соседской стороне строиться. А конюшен и сараев на улицу не строить, но внутрь двора. А с улиц и переулков чтоб все занято было жильем по указу».

Позже это указание добавилось требованием перестройки указанным способом тех домов, которые были построены до того и не так. А если хозяин обнаруживал свою неспособность подчиниться этому, например из-за отсутствия средств, то предписывалось лишать его земельного участка со всеми постройками и отдавать тому, кто это сделать мог бы. Указания должны были исполняться неукоснительно, что строжайше контролировалось. В 1721 году вышел Указ, требующий, чтобы всякое каменное здание, которое строится по улице, у межи с соседним домом заканчивалось выпусками кирпича так, чтобы стена соседнего дома, встраиваясь в эти выпуски, возводилась бы уже как физическое продолжение стены своего более раннего соседа: «...каждый палатное строение свое, смыкая с своим соседями в одну стену, а не в две строили» (Именной Указ от 31 августа 1721 года № 3822). Конечно, это был уже перебор, грозивший массовыми деформациями и разрушениями от неизбежной неравномерности осадок разновременных строений, но вложенная в эти слова цель была предельно ясна - застройка улиц должна была стать сплошным фасадом. И она с упорством, давшим удивительно убедительный эффект, преследовалась во весь дореволюционный период строительства Петербурга.

Множество других городов, например Москва, которой в этом помогает богатый рельеф, отличаются от Петербурга тем, что фасады домов стоят не только по линиям улиц, но разнообразными ближними и дальними планами выглядывают отовсюду, всякий раз готовые устроить вашим глазам сюрприз - в створах улиц и закоулков, в просветах между домами или над крышами, то беспорядочной толпой над каким-нибудь перекрестком или площадью, толкаясь и пихаясь, вылезают друг из-за друга, то «торчат» в отдалении одинокими «скворечниками», то преисполненные величия и целеустремленности «кораблями современности» (в том числе и отошедшей эпохи) плывут своими собственными курсами над пенной мишурой домиков, беззаботно сплавляющихся по течению Леты, то с молитвой впиваются в небо сгустками набожных шпилей, шатров и маковок церквей, то нахально подпирают подбрюшье того же неба блистающими стеклянными столбами билдинг-офисов национальных и транснациональных компаний.

Иначе говоря, разные города являют нам примеры совершенно разных архитектурно-градостроительных сред, разных архитектурно-градостроительных гармоний. И нам восхищаться либо огорчаться ими, ценить и охранять их как образец законченного совершенства, либо приложить упорство к тому, чтобы продолжать развивать их и совершенствовать в надеже когда-нибудь достичь этого совершенства. В любом случае надо осознавать, ЧТО именно мы выбираем - охранять или совершенствовать.

Не бросаясь в горячку споров об оценках тех и других названных или еще каких-то иных типов архитектурно-градостроительных сред, необходимо фиксировать то, что спора, кажется, не вызывает: первичным обстоятельством, толкающим развитие застройки территории по тому или иному пути создания своей среды, являются принципы и характеристики, заложенные в планировочную структуру этой территории, и в ее атомы - земельные участки.

Рис. 3. Примеры планировки территории квартала: а) историческая планировка, типичная для петербургского центра; б) возможная метаморфоза планировки при пофлигельном межевании

На рисунке 3а представлен схематичный пример типичной исторической планировки территории квартала петербургского центра - планировка составлена однотипными земельными участками домовладений, просуществовавших по 100-200, а то и почти 300 лет без какого-либо подозрения их в дефектности. Далее (рис. 3б) можно видеть пример того, во что может превратиться эта структура при дроблении исторических домовладений на земельные участки отдельных жилых домов» - отдельно стоящих флигелей этих домовладений, которым теперь присваивается титул отдельного многоквартирного дома. Также среди таких участков могут быть и участки нежилых строений, инженерных сооружений. Иные земельные участки тут показаны неизмененными - просто многоквартирные дома на них не имеют отдельно стоящих флигелей - все флигели пристроены друг к другу (таких тоже много), и КЗРиЗ воспринимает их едиными строениями.

В этом примере мы сознательно, ради выявления лишь только одного аспекта происходящего межевания, упростили действительность. В реальности же подобная картина многократно сложнее, пестрее и острее в своей одиозности: для большинства зданий земельные участки центра Санкт-Петербурга сформированы по «обрезу фундамента», дворы представляют собой неразмежеванные земли, а точнее, земли полной правовой неопределенности. Представители администрации города в ответ на запросы населения о формировании земельного участка их многоквартирного дома предлагают прежде всего именно вариант межевания «по обрезу фундамента», а про дворы, в том числе и замкнутые, говорят как о «территории общего пользования», что в попытках составить рациональную осознанную систему правового землепользования в Санкт-Петербурге приводит к появлению еще больших нестыковок реальности с законом и здравым практицизмом.

Но пока оставим эту странную сторону текущей практики для другого разговора и продолжим рассмотрение представленного примера. На территории нашего гипотетического квартала изначально начертано 18 домовладений. До сего дня развитие этой территории осуществлялось в виде самостоятельного развития недвижимости в пределах каждого отдельного домовладения. Таким образом, на территории располагалось 18 точек независимого развития. Но развития упорядоченного - направляющими этого порядка были упорядоченные границы земельных участков. Теперь их стало 28 разноразмерных, случайно разбросанных по территории, в том числе и глубоко внутри квартала. Каждое наделено независимостью своей судьбы. Каждое наделено юридической возможностью собственной эксплуатации, использования и развития. В поисках вариантов развития такие участки могут объединяться, отчего полностью сомнется вся исходная планировочная композиция территории. Например так, как показано на рисунке 4.

Рис. 4. Вариант дальнейшего «развития» планировки

Здесь наличие прежнего планировочного порядка теперь даже не угадывается.

Вот примерно таковы самые ближайшие последствия межевания, идущего по пути формирования земельных участков для каждого отдельно стоящего флигеля. Уже на третьем шаге планировочная структура территории не имеет ничего общего с исходной структурой. Если планировочную чистоту территории считать какой-либо ценностью, то налицо ее потеря.

Такая вольность в распоряжении судьбами исторических домовладений своим первым следствием имеет формирование недвижимых имуществ, как правило, с разрушенными свойствами самодостаточности, необходимой для полноценного использования имущества и его эксплуатации. Под минимально необходимой самодостаточностью следует понимать возможность осуществлять использование имущества, не вступая в постоянный, принципиально не разрешаемый, но вынужденный конфликт с соседями. Именно деление домовладения, которое всю свою историю создания и эксплуатации рассматривалось как единая неделимая вещь, и разрушает эту самодостаточность.

Есть три темы, которые в связи с этим надо обсудить:
  1. наличие или отсутствие угрозы со стороны этого процесса исторической застройке как фонду недвижимого имущества;
  2. наличие или отсутствие угрозы исторической застройке как объекту культурного наследия, а также архитектурно-градостроительной среде;
  3. насколько такой алгоритм межевания соответствует законодательству Российской Федерации.

Полноценность недвижимости и прав на нее под ножом межевания

Например, попытка капитально отремонтировать здание, расположенное внутри квартала и сформированное в отдельное имущество, наткнется на невозможность доставки техники и материалов, вывоза строительного мусора через земельный участок другого имущества, выходящего на улицу (тем более через его арку), собственники которого просто не будут иметь никаких мотивов даже временно отказаться от собственного комфорта ради ремонта чужой собственности. Попытка капитального ремонта имущества, выходящего на улицу, в свою очередь, окажется невозможной из-за того, что это физически перекроет доступность к имуществу, расположенному внутри квартала, и на какой-то период «исключит его из жизни». Да и мирный процесс обычной жизни окажется под вопросом, точнее, под множеством вопросов, и каждый вопрос будет касаться всего того, чем раньше жители, не задумываясь, сообща пользовались - своим общим двором. Раньше они просто по нему ходили, как по своей общей территории, теперь они вынуждены постоянно пересекать территорию друг друга. Теперь все это должно обрасти процедурами, договорами, договоренностями, а также взаимным контролем за их соблюдением, разборками со злостными нарушителями. Разумеется, никто по своей воле не бросится создавать всю эту пограничную инфраструктуру. Однако конфликты, пусть глупые, беспочвенные, мелочные, но заставят. С этим каждому надо будет что-то делать - рано или поздно. Кем-то когда-то бездумно оброненный окурок как-нибудь перерастет в глубинный пожар межсоседской войны. И следующим поколениям уже уготовано масштабное развлечение - тушить его, или, уж если потушить нельзя, то хотя бы регулировать, а то и даже извлекать из него полезную энергию для каких-нибудь добрых или злых своих дел.

Но сегодня, в пока еще «не размежеванном состоянии», живы и активны устойчивые общности жителей домовладений, сложившиеся десятками десятилетий из граждан, воспринимающих жизнь в одном многоквартирном доме (в домовладении, а не просто в здании) как общую судьбу. Они, как правило, изначально подготовлены к сотрудничеству для содержания дома, им пока близка и дорога эта идея, которая, между прочим, так необходима для успеха жилищно-коммунальной реформы. Но достаточно посеять в них сомнение относительно их естественной целостности, и маховик развала, разлада, разложения этих общностей уже ничем не остановишь. В какую почву тогда бросать семена жилищной реформы? Семена не взойдут. И здоровые, сильные и, казалось бы, уже полностью готовые к употреблению конструкции новых отношений, которыми с устойчивым успехом пользуются наши более благополучные в этой сфере соседи, не примутся на этой почве. Следует указать хотя бы на такую немалую ценность, даже драгоценность, как отсутствие между этими пока еще дружными соседями изначального, исходного конфликта по поводу использования территории своего двора. Искусственное разделение этих общностей границами земельных участков - это искусственное разведение этих людей в группы с конкурирующими, противонаправленными и даже враждебными интересами. И это без априорной гарантии того, что хотя бы в теории есть возможность их как-либо цивилизованно урегулировать.

Следует указать, что при таком межевании неизбежно выявляются объекты территории бывшего домовладения, которые невозможно справедливо отнести к земельному участку одного флигеля, не обделив при этом другой.

Бывают случаи (и их уже увесистая масса), когда флигель единого исторического домовладения, выделенный в самостоятельный объект со своим отдельным земельным участком, становится объектом полноценной инвестиционной деятельности, направленной на его надстройку или полную перестройку с увеличением всех размеров. Это вызывает естественный протест жителей, окна квартир которых выходят в узкий двор. Но этот протест, сколь бы ни был он справедлив и энергичен, разбивается о твердыню права собственности на этот флигель и его земельный участок, в пределах которого его правообладатель имеет право быть глухим и безучастным к мольбам соседей, даже садясь им буквально на голову. Спрашивается: что бы изменилось, если бы органы формирования объектов имущества, проявив благоразумие, не допустили выделения этого флигеля из состава единого комплекса недвижимого имущества исторического домовладения? Изменилось бы многое и радикально. В этом случае такой флигель имел бы статус лишь части общего имущества, а все помещения в нем, даже принадлежащие одному лицу, считались бы просто встроенными (пристроенными) в многоквартирный жилой дом, и домовладельцы сами совместно решали бы вопрос о том, можно развивать это имущество или нет, а если можно, то в каких параметрах и какая компенсация полагается тем, чьи интересы неизбежно ущемляются. По крайней мере, в таком раскладе обнаруживается здоровое зерно саморегулируемого механизма, некого Perpetuum Mobile справедливости и улаживания конфликта. Но вместо него - Perpetuum Mobile конфликта.

Разговор о немедленных последствиях исследуемого способа межевания территорий исторических домовладений, а также о том, как они сказываются на полноценности недвижимого фонда, продолжим и далее.

Но есть смысл обратить особое внимание на следующее: такое межевание входит в арсенал того, что составляет суть термина с инновационным оттенком: «комплексная реконструкция квартала». Идеологами строительного комплекса города настойчиво внедряется мысль, что это есть «новое слово», позволяющее предельно эффективно, что называется «по-новому», решить ряд проблем исторической застройки. И действительно, если хорошенько покопаться в Интернете, можно найти даже примеры подобных подходов в городах Европы. Правда, в качестве лишь единичных примеров и, возможно, не самых авторитетных авторов. Но прежде чем поддерживать или критиковать эту идею, необходимо вспомнить, что она уже выдвигалась в 80-х годах XX века и «проба пера» уже состоялась, например реконструкция квартала, ограниченного переулком Макаренко, набережной Фонтанки, Лермонтовским проспектом и Садовой улицей (рис. 5), а также реконструкция южной части квартала, ограниченного Невским проспектом, улицами Пушкинской и Марата и Кузнечным переулком. Так что материал для анализа уже есть.

При реконструкции первого из этих кварталов значительная часть срединной внутриквартальной застройки была удалена; расчищенная, достаточно большая площадь превращена в квартальный сад. Но главное - жилые дома были реконструированы таким образом, что жить в них стало, видимо, безмерно удобнее - части различных бывших домовладений были перегруппированы между собой в совершенно новые комбинации. Например, однопролетные обращенные друг к другу брандмауэрами дворовые флигели четырех бывших разных домовладений были «оторваны» от своих домовладений, из них составили новый корпус. Для этого местами достроили, местами пробили проемы в брандмауэрных стенах, которыми разные корпуса соприкасались друг с другом, выровняли уровни перекрытий и получили единое строение с квартирами, выходящими на две стороны. Это не единственный пример. В условиях социалистической собственности на недвижимость случалось, что в результате комплексного капитального ремонта нескольких рядом стоящих жилых домов новые помещения начинались в одном доме, а продолжались в соседнем.

Однако при совершенно очевидных архитектурных и планировочных плюсах, которые были достигнуты благодаря таким преображениям, сегодня обнаруживаются и громадные минусы. Прежде всего, задача рационально размежевать такую недвижимость оказывается очень непростой, если вообще выполнимой. Впрочем, как и задача разделить зоны эксплуатационной ответственности для того, чтобы наладить работу по ее содержанию в рамках новых правовой и экономической систем.

Рис. 5. Квартал, ограниченный переулком Макаренко, набережной Фонтанки, Лермонтовским проспектом и Садовой улицей: а) сейчас; б) до реконструкции

Жители, многие из которых так и не поймут, в чем же заключается источник такой специфики их проблем, могут долго барахтаться в их паутине, пока физическая жизнь какого-либо объекта, включенного в этот монолит, не дойдет до необходимости очередного этапа своей реконструкции или хотя бы более или менее существенного ремонта. Ибо еще тяжелее будет осуществить следующий шаг развития этой недвижимости, поскольку различные объекты недвижимого имущества, расположенные на территории, оказываются «перепутанными» друг с другом, оказываются буквально в состоянии взаимного проникновения друг в друга. Символически такое состояние недвижимости проиллюстрировано рисунком 6.

Как видим, ни один из изображенных на рисунке 6 «отдельных» объектов не имеет возможности ни отдельно существовать, ни тем более отдельно развиваться. И этот абстрактный рисунок имеет свои многочисленные воплощения в реальности города Санкт-Петербурга.

Рис. 6. Возможный результат нерационального формирования недвижимого имущества

Архитектура, культурное наследие, архитектурно-градостроительная среда и межевание

Более всего и прежде всего практика пофлигельного межевания чревата серьезными необратимыми последствиями для архитектуры и градостроительства центральной исторической части Санкт-Петербурга и именно как объекта культурного наследия, ее среды, ее общего образа. Части единых в прошлом домовладений, объявленные самостоятельными объектами, просто так не могут стать действительно самостоятельными. Если яблоко разрезать пополам, то не получится сразу два яблока. Если каким-то фантастическим образом эти половинки продолжат висеть на ветке и при самых благоприятных для них условиях выживут, то срез на каждой половинке затянется, зарубцуется - появится корка или новая шкурка. Но на это надо время, и, главное, усилия.

Причем природа жестко и однозначно заставит приложить эти усилия, потому что последствия отказа от них слишком безальтернативны. Так и части «разрубленных» домовладений, чтобы стать действительно отдельными объектами, вынуждены будут видоизменяться - так или иначе приспосабливать себя к автономному существованию.

Застройка исторического домовладения имеет свою архитектурную структуру - фасад, выходящий на улицу, и «внутреннюю» застройку. Каждое отдельно взятое недвижимое имущество стремится к тому, чтобы иметь свой фасад, в том числе и «отрубленная» от домовладения внутриквартальная часть, лишенная своего фасада. Абсолютно предсказуемо, что она будет стремиться к тому, чтобы создать себе фасад, видимый с улицы, кричащий в сторону улицы: «Вот он я!», либо запустить улицу к себе вовнутрь квартала. Сам по себе такой фасад не вырастет. Для этого потребуется соответствующая реконструкция. Но вернее всего следует ожидать просто замещения старой застройки новой, поскольку это проще и гораздо эффективнее. Так или иначе, совершенно естественно ожидать, что собственники недвижимости, оказавшейся на внутриквартальной территории, настойчиво и любыми средствами будут стремиться к тому, чтобы реконструировать застройку квартала так, чтобы получить возможность для маневров пространственного развития, обеспечить себе автономный доступ с улично-дорожной сети, то есть пробить в монолитном теле брандмауэрной застройки собственные ходы на внутриквартальную территорию Ибо в случае неудачи этого предприятия им грозит весьма вероятное бесцветное унылое прозябание, более похожее на быстрое или медленное угасание их имущества.

Также и отрубленная фасадная часть, лишенная задворков, будет искать способы организовать свои «тылы». Если сможет.

Это новая, вдруг созданная потребность собственников недвижимости при всеобщем развитии и укреплении института собственности неизбежно создаст постоянное давление, постоянный вектор напора на развитие застройки исторического центра, разрушающего монолитность фасадного фронта его улиц. Первое следствие этого для традиционной петербургской архитектурно-градостроительной среды сложившейся исторической застройки - приобретение неурегулированной многоплановости архитектурных объемов, то есть массовые вкрапления в кварталы и размножение в них новых чужеродных объемных и планировочных структур.

Все это весьма очевидные, легко пред сказуемые последствия только одного штриха межевания застроенной территории - пренебрежение той исторической планировочной структурой, которая взрастила эту застройку, и формирование в качестве самостоятельных имуществ отдельно стоящих флигелей многоквартирных домов, находящихся на внутриквартальной территории. А это, в свою очередь, есть следствие заблуждения по, казалось бы, второстепенному, исключительно теоретическому вопросу - о трактовке понятия «многоквартирный дом».

Подобные преобразования застройки уже происходят, причем самопроизвольно и без вынуждающих их к этому обстоятельств, которые мы здесь обсуждаем. Уже сейчас, идя по улице, можно увидеть множество вариантов новых зданий, которые никаким образом не ставят перед собой задачу поддержать монолитность уличного фронта или хотя бы подтвердить самоценность его регулярной геометрии. Наоборот, появляются фасады и перпендикулярные фронту улицы, и вовсе безотносительные к нему. Дома с принципами свободной планировки беззастенчиво входят на территорию исторического центра и даже не замечают этого. Первое, что обескураживает и глубоко огорчает, это то, что ни застройщики, ни даже архитекторы, ни городские администраторы градостроительного процесса не догадываются о ценности такого порядка исторической застройки, который некогда был в ней установлен, который чопорно проявлял себя во всем, и который они сейчас так попирают, даже не осознавая этого.

Рис. 7. Проект дома. Левый фасад выходит на улицу, на красную линию квартала, правый - непосредственно на границу между земельными участками

На рисунке 7 мы видим будущий фасад здания, готовящегося вот-вот появиться на свет в одном из кварталов старого Петербурга. Проект размещен на сайте проектировщика здания. Любой человек - специалист или дилетант, взглянув на этот рисунок, будет уверен - это фасад, выходящий на перекресток улиц. Так нет! Правая грань фасада идет от красной линии в глубь квартала вдоль границы соседнего земельного участка, благо тот пока в этой части еще не застроен, и проходит в 3-х метрах от этой границы. Да и картинка нарисована так, будто вовсе нет и не может быть никакого соседа с его земельным участком, прошедшим, кстати, кадастровый учет.

Подобных новообразований в Петербурге теперь много. Приемов и направлений, по которым они разрушают целостность и подлинность исторической среды, активно теснят ее, затеняют и замещают, - тоже.

Весьма вероятно, что многие, прочитав все это, сочтут излагаемые здесь проблемы незначимыми, а тревоги необоснованными, пожмут плечами и даже сделают вывод о том, что в таком развороте сюжета жизни исторической застройки Санкт-Петербурга нет ничего страшного, что все это вполне допустимо. Более того, кто-то в этих перспективах, может быть, увидит для себя надежду на давно ожидаемые преобразования.

Но здесь мы не будем обсуждать этого. Факторы и пределы допустимости преобразований центра Санкт-Петербурга обсуждались многократно, и продолжают обсуждаться. Здесь же достаточно остановиться на констатации того, что и без всяких стимулов, которые создает межевание, структура петербургской застройки перемалывается с большей скоростью, чем это успевают обсудить и осознать те, кому поручено наблюдать и регулировать этот процесс. Для многих коварство процесса негативных изменений состоит в том, что при всей наглядности, поступательности и неотвратимости этого процесса он происходит значительно медлительнее того, что может хоть сколько-нибудь эффективно зарегистрировать обыкновенное человеческое сознание, занятое ежедневными будничными хлопотами, реагирующее на внешность города мимоходом. Как бы стремительно тот ни менялся, для человеческого глаза это практически незаметно. Трудно проследить глазами ход стрелки часов, еще труднее - сезонную смену листвы на деревьях.

Преображение города еще менее зримо в деталях. В основном мы совершаем столь неприятные для себя открытия совершенно «диких» для этого города силуэтов вроде «Монблана» или «Товарно-сырьевой Биржи» неожиданно и спрашиваем себя: где же мы были все то время, пока их строили? Все изменяется с сумасшедшей скоростью. Уже через короткое время мы можем обнаружить не просто тотальное изменение исторической среды Санкт-Петербурга, а полное замещение ее новой.

А желаем ли мы этого? Того ли мы желаем? Каждый волен желать своего, эксклюзивного. Но общий ответ известен. Приняв Закон от 19 января 2009 года № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон», мы очередной раз в течение многих десятилетий провозгласили архитектурно-градостроительную среду исторической застройки Санкт-Петербуррга охраняемой ценностью. Не только культурной. Это именно та среда, в которой всякое недвижимое имущество обретает свою истинную стоимость. Это именно та ценность, сохранение которой является предметом интересов каждого, а ее утрата оборачивается ущербом во всех его проявлениях - и в духовном, и в денежном. Так что те, кто голосовал за законы, сберегающие эту ценность, голосовали за благополучие не только в культурной, но и в практической сфере своих дел.

Итак, то, что мы желаем, мы выразили и закрепили в законе, в законодательно утвержденных планах градостроительного развития. Однако же наша практика не слушается ни наших желаний, ни наших законов. Практика плодит результаты, противоположные тем, которых мы ожидаем. Есть основания для того, чтобы остановиться и оглядеться. Снова вглядеться в то, что происходит.

Зрительный образ того, что влечет за собой смятие градостроительной структуры новыми принципами межевания, достаточно убедительно иллюстрирует здание бизнес-центра «Регент-Холл» (рис. 8) (Владимирский проспект, д. 23). Это самый конец Владимирского проспекта, продолжающая его улица уже называется Загородный проспект. Эта стыковка двух проспектов оформляет юго-западный фронт Владимирской площади.

Рис. 8. “Регент-Холл” возвышается над Владимирской площадью

Земельный участок здания по адресу Загородный проспект, дом 1 сформирован «по обрезу фундамента». Этот дом в процессе реконструкции, связанной со строительством станции метро «Достоевская» в 1986 году, оказался «обрезанным». По первоначальному плану его вообще предполагалось снести, так же как и почти все дома в радиусе 60 метров вокруг будущей станции: дом по Владимирскому проспекту, 19 (северный модерн, ныне здесь располагается «Владимирский пассаж») и по Загородному проспекту, 3 (дом Рогова XVIII века). Но за дом № 1, как за памятник, с которым связано имя Антона Дельвига, поэта, одноклассника и друга Пушкина, вступилась общественность. В итоге застройка была снесена лишь частично. Дома Дельвига и Рогова потеряли значительные части, располагавшиеся вдоль переулка Щербакова. Дом по Владимирскому проспекту, 19 претерпел коренную реконструкцию, но остался стоять. Полностью был снесен объект исторического наследия - здание бывшего Городского Владимирского училища по Владимирскому проспекту, 21.

Вопреки всем градостроительным правилам павильон метро станции «Достоевская» расположили не на линии улицы, а в глубине квартала. Возможно, первоначальным замыслом было формирование площади перед входом в павильон взамен снесенного дома № 21 по Владимирскому проспекту. Но вместо площади возникла пробоина в уличном фронте. Долгое время она раздражала, ныла, как незалеченная рваная рана, вопила о необходимости чем-то закрыть ее, застроить. Одновременно требовалась и регенерация разрушенной застройки по Щербакову переулку. Под предлогом решения этих задач здесь было выделено место для строительства здания офисного центра, получившего название «Регент-Холл». Для строительства «Регент-Холла» был предоставлен земельный участок, заполнивший пустоту, возникшую в резуль-щте снесенных здания № 21 и части дома Дельвига, располагавшейся вдоль Щербакова переулка. Это строительство было бременено требованием Комитета по государственной охране и использованию па-мятников воспроизвести фасад снесенного здания № 21 по Владимирскому проспекту. В результате фасад комплекса «Регент-Холл» вырос непосредственно за и над фасадами уличного фронта - восстановленного здания училища и дома Дельвига.

Можно по-разному оценивать эстетические результаты этого строительства, но очевидно то, что оно совершенно смяло естественную структуру застройки, которая формирует привычное восприятие пространственного устройства города. Не вдаваясь в оценку того, хорошо это или плохо, следует констатировать факт принципиального изменения характера среды. До строительства этого здания мы долго наблюдали наличие здесь разрушенной среды города. Но строительство не стало ни восстановлением, ни развитием, ни регенерацией ее. Оно стало фактом замещения архитектурно-исторической среды новой средой, к сожалению, до болезненности чужеродной.

Сегодня здание «Регент-Холл» является официально признанной градостроительной ошибкой. Ошибкой значительной, тяжелой, очень болезненной. Ошибкой именно для Петербурга. В Москве такой сюжет, возможно, не вызвал бы никакой критики. С точки зрения петербуржца такой тип застройки вполне органичен Москве, тому, что составляет специфику московской архитектурно-градостроительной среды. Хотя, может быть, те, кто тоньше чувствует Москву, и не согласятся с таким суждением. Однако те, кто понимает и ценит специфику Петербурга, видят здесь именно недопустимо неделикатное, даже цинично-агрессивное вмешательство именно московского опыта, московских подходов к градостроительству. Или того, что в последнее время называют таким опытом.

Сегодня многие с особым удовольствием и чувством высказались бы за снос этого здания. Многие вожделеют в мечтах отмотать время назад, когда этого здания еще не было, с тем чтобы предотвратить его появление в нынешних формах. Но следует признать, что корень безобразия, которое учинило возведение «Регент-Холла» на Владимирской площади, вовсе не в архитектуре здания - при любом архитектурном решении мы имели бы тот же результат.

Все дело в градостроительной роли, которая пришлась на него. Это здание взяло на себя такую роль практически невольно, вынужденно. В чем она? Прежде всего - в своей заметности. Если бы этого здания не было видно, не было бы и такого безобразия. Но мог ли «Регент-Холл» позволить себе быть невидным, остаться спрятанным за домом Дельвига в роли его дворового флигеля, скромного обитателя дворовой территории? Даже смешно задавать этот вопрос! Если бы так случилось, не произошло бы того, ради чего и строят дома - факта его появления в качестве самостоятельного, самоценного объекта. Вот интересный вопрос: где построено это здание - во дворе, в Щербаковом переулке, или на Загородном проспекте на Владимирской площади? Ответ очевиден: именно на Загородном проспекте, именно на Владимирской площади, хотя и во втором ряду. Вот эта-то возможность быть на площади или на улице во втором ряду и есть нечто совершенно недопустимое для Петербурга, то, что Великое в нем превращает в недостойное, а именно делает славный стройный строй Петербурга толпой. Это называется «смять строй». На параде это позор, в бою - поражение. Разумеется, это является поражением только для тех, кому очевидна самоценность строя, кому доступно понимание того, что достигается с его помощью, чье понимание не эмансипировано учением о том, что все может быть всем, или, например, «может быть каким угодно лишь бы красивым».

Вылезая из-за дома Дельвига вторым планом, это здание вынуждено было стать кичливо крикливым. Ибо тому, кто стоит во втором ряду, чтобы быть заметным, необходимо быть заметно выше, а также прыгать, махать руками, кричать, строить рожи, и, конечно, водрузить на себя шутовской колпак, эту корону из колоннады - особый предмет сегодняшней критики (рис 8).

В том, что получилось именно так, а не как того требует петербургская архитектурно-градостроительная среда, виноваты те, кто определил местоположение будущего здания и его роль самостоятельного объекта буквально впритык к существующему фасадному зданию.

Рис. 9. Между «Регент-Холлом» и домом Дельвига

Для регенерации застройки территории надо было сформировать два отдельных земельных участка - дома № 21 по Владимирскому проспекту и восстановить на нем здание училища либо иного дома его масштабов, и дома Дельвига, восстановив часть его фасада по Щербакову переулку - и только! Ибо большее есть не только агрессивное разрушение ценной исторической среды, но и безумно неразумное, необоснованное увеличение показателей плотности. Плотности, выраженной не только в формальных величинах строительных норм, а прежде всего той плотности, которая чувствуется, которая ощущается, которая визуально давит своей избыточностью. Определив эту новостройку как отдельное самостоятельное имущество, придав ей самостоятельную судьбу, мы втиснули в этот плотно сбитый ряд уже существующих домов новый дом, дав ему шанс побороться за свое место под солнцем этой площади. Он этим и воспользовался, растолкав всех его окружающих, унизив их, опершись на их плечи и головы. Этим мы создали и запустили механизм бесконтрольного преобразования площади и автоматически получили то, что получили.

Сегодня мы готовы повторить практически ту же ошибку и с тем же эффектом на соседнем объекте - доме Рогова - разрешить построить за ним во втором ряду такую же выскочку. Вопрос: кому это надо, кроме алчного застройщика?

Глядя на рисунки 8 и 9, хочется перевести взгляд на рисунок 6. Во истину - этот абстрактный?! рисунок имеет свои воплощения в реальности. Как ответить на вопрос: в чем заключаются возможности развития дома Дельвига? Забудем на время о том, что он находится под охраной?! как объект культурного наследия, которое запрещено надстраивать. Вообразим на его месте рядовое здание, собственник которого может делать с ним все, что дозволено собственнику, например, надстроить до высоты «Регент-Холла». Если это было разрешено одному («Регент-Холлу»), то презумпция равноправия запрещает запрещать и другому. Совершенно очевидно, что дом Дельвига и здание «Регент-Холл» поставлены в условия непримиримого конфликта друг с другом - если собственник дома Дельвига произведет надстройку, это нанесет урон большой части помещений «Регент-Холла», поскольку перекроет попадание естественного света в его окна. И именно поэтому собственник дома Дельвига испытывает значительные затруднения в реализации возможности надстраивать объект своего имущества - сам де-факто терпит свой урон в виде упущенной возможности, равный или даже больший, чем тот, которой мог бы нанести зданию«Регент-Холла». Так может продолжаться до тех пор, пока собственник «Регент-Холла» остается в каком-то смысле сильнее собственника дома Дельвига, или пока тот не опробовал свои силы в реализации собственных прав. Когда это обстоятельство изменится, собственнику «Регент-Холла» придется либо потерять часть ценности своей недвижимости, либо найти способ выкупить у соседа его право на надстройку. Нетрудно подсчитать, что это будет довольно обременительно, и в том, чтобы иметь в собственности «Регент-Холл», пропадет всякий смысл. Остается одно - искать способ каким-нибудь неэкономическим способом «погасить» соседа, «нагнуть» его амбиции. Сделать это можно. Но «нагнутые» амбиции неизбежно превратятся в сжатую пружину конфликта. Дело во времени.

Основная принципиальная характеристика результата того, что оптимистически настроенные аналитики называют не просто «градостроительной деятельностью», а даже «развитием», состоит в том, что это развитие не предполагает возникновения в будущем потребности в следующих этапах развития не только своего, но и всех соседей. Оно хищнически выбирает из окружающего пространства все пока еще существующие ресурсы и закрывает соседям возможность не только развиваться, но часто и даже дышать. Этот акт «развития» становится последним, окончательным этапом развития.

Такая расстановка недвижимости на территории города уничтожает возможность ее устойчивого развития. Создатели «Регент-Холла», возможно, хвалят себя за то, что сумели найти и собрать «по крохам» неиспользованные резервы территории и максимально эффективно использовали их. Разработчики реконструкции квартала между переулком Макаренко и Лермонтовским проспектом (рис. 5) могут хвалить себя за то, что нашли способ радикально улучшить жилищные условия столь простым способом: лишь стереть условные границы между частями различных объектов недвижимости и «слепить» из них свое радикально новое произведение. Это удовлетворение собой можно сравнить с удовлетворением мастера, которому поручили, например, повысить устойчивость телеги. В результате вместо круглых он сделал квадратные колеса - ему же не сказали, что телега должна еще и ездить.

В отличие от этих примеров, в которых нерасчетливое и недальновидное преобразование застройки завязывает недвижимость в узлы проблем и цементирует их, система дореволюционных домовладений как раз демонстрирует полное соответствие требованию безупречно эффективной устойчивости развития территории. Именно того, что требует Градостроительный кодекс Российской Федерации от региональных механизмов градостроительного регулирования.

Основная особенность планировочной структуры домовладений состоит в том, что при соблюдении немногих и необременительных правил застройки (прежде всего «правила брандмауэра» и других норм соседского права) она не дает возможности соседним застройщикам войти в конфликт друг с другом. Она позволяет каждому бесконечно осуществлять свои планы независимо друг от друга. Она предоставляет бессрочную возможность каждое имущество строить и перестраивать многократно в режиме абсолютной независимости, абсолютного непричинения вреда соседям. Она демонстрирует нам поучительный пример системы, которая является реальным механизмом саморазвития территории, при этом развития подконтрольного, осознанного, защищенного от неприятных сюрпризов. Это пример механизма устойчивого развития территории, к идее которого многие из нас относятся лишь как к ритуальному символу, как к высокопарной фразе, просто украшающей вступительную часть одного из самых главных законов страны - градостроительного кодекса, но не как к норме, подлежащей обязательному исполнению.

Сегодня, отвлекаясь на механизм развития новых территорий города, мы можем с горячностью бросать этой системе упреки в том, что нас теперь не устраивает та архитектурная среда, которая выращена с помощью ее механизма, что она со своими узкими дворами и прочими прелестями брандмауэрной застройки уже не отвечает новым представлениям о комфорте и гигиене жилищ. Не обязательно выращивать точно такую же среду. Давайте выращивать свою, полную всех желаемых нами благ. Речь здесь идет не о достоинствах среды, а о работоспособности механизма ее выращивания. Сегодня должен быть в наличии механизм выращивания архитектурной среды, столь же эффективный и адекватный нашим ожиданиям, сколь эффективным и адекватным ожиданиям жителей Петербурга XIX века был тот механизм - механизм, состоявший из правил и структуры брандмауэрной застройки. К сожалению, в течение почти всего XX века Петербург (в то время Ленинград) застраивался без оглядки на будущую необходимость развивать то, что строил. Мы осваивали новые территории, оставляя построенное за спиной, и уже не оборачивались на него, не предполагали возвращаться к нему. Так, за целый век мы утратили идею, позволявшую осознавать, зачем строительным объектам нужна способность самостоятельно развиваться, что при строительстве нового надо помнить, что когда-нибудь оно станет старым, и захочет обновиться, а, значит, необходимо изначально снабдить его такой возможностью, что при этом нельзя ущемлять такую же возможность соседней недвижимости.

Пофлигельное межевание и законодательный пофигизм

Взгляд Комитета по земельным ресур¬сам Санкт-Петербурга на отдельный фли¬гель исторического домовладения как на отдельный многоквартирный дом предопре¬делен тем, что с 6 мая 2005 года действует приказ Городского управления инвентари¬зации и оценки недвижимости Петербурга (ГУИОН) № 30 «О справке о размерах пло¬щадей помещений в многоквартирном доме и паспорте на многоквартирный дом». Хотя в этом документе и нет прямого толкования понятия «многоквартирный дом» как ис-ключительно конструктивно обособленного здания, при составлении формы паспорта многоквартирного дома не учитывалось, что многоквартирный дом может состоять из нескольких отдельных жилых строений. В этом же документе указано, что утратил силу приказ ГУИОН от 24 августа 2004 года № 57 «О паспорте домовладения», причем при составлении формы паспорта домо¬владения исходили из того, что оно может включать несколько жилых строений. Отказ от «паспорта домовладения» в пользу «пас¬порта многоквартирного дома» знаменует собой отказ, во-первых, от признания домо¬владения в качестве структурной единицы в застройке Петербурга, и, во-вторых, от признания совокупности отдельно стоящих флигелей одного домовладения единым многоквартирным домом. Однако при этом названный приказ ГУИОН от 2005 года об-наруживает заметную непоследователь¬ность. В этом документе заявляется, что он основывается на Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Фе-дерации, утвержденной приказом Минземстроя от 4 августа 1998 года № 37, первым же пунктом которой определено, что еди¬ницей технической инвентаризации явля¬ется «домовладение или отдельно стоящее основное здание». Таким образом, петер¬бургская практика входит в противоречие с базовым федеральным документом, на который опирается.

Домовладение в исторической части Санкт-Петербурга, как правило, представ¬ляет собой земельный участок с замкнутым внутри застройки дворовым пространством. Все строения на территории домовладения имеют окна и выходы, обращенные в это пространство. На уровне земли это про¬странство через арочные проемы связано с улицей. Часто, точнее в общем типовом случае, это единственная связь с улицей. Застройка этих участков имеет свою фи¬зическую анатомию, понимать которую не¬обходимо для того, чтобы при межевании не навредить полноценности недвижимого имущества. А эта анатомия, в свою оче¬редь, сложилась исторически. Автор с гро¬мадным удивлением для себя обнаружил, что многие специалисты и должностные лица, которые имеют непосредственное от¬ношение к решению вопроса, какими быть земельным участкам на территории исто¬рической застройки Петербурга в резуль¬тате нынешнего межевания, имеют абсо¬лютно неверное представление об истории такой застройки. Они полагают, будто бы некогда, в период формирования этой застройки, земельный участок домовладения как объект имущества существовал сам по себе, застройщики строили на нем от¬дельные корпуса автономно друг от друга, становясь собственниками этих построек независимо друг от друга, и, очевидно, от владельца участка. То есть имущественная разделенность этих зданий будто бы была изначально. Это действительно тяжелое за¬блуждение - участок домовладения всегда застраивался единым хозяином - собствен¬ником этого участка. Застраивался плано¬мерно. Весь долгий процесс застройки и перестройки от первого строения до пос¬леднего представлял собой процесс разви¬тия единого объекта.

Вот так и получилось, что процессы фун¬кционирования этих строений - использова¬ние, эксплуатация, ремонт - в своей фунда¬ментальной основе принципиально едины, в деталях предельно взаимосвязаны и мо¬гут протекать только в условиях постоянной согласованности. (Методическая и воистину роковая ошибка, содержащаяся в прика¬зе ГУИОН от 2005 года, состоит в том, что в нем указаны критерии, по которым можно судить о том, что здание физически явля¬ется отдельно стоящим строением, но при этом не рассмотрены критерии, позволяю¬щие установить, представляет группа зда¬ний единый объект или это независимые друг от друга объекты с точки зрения их использования, эксплуатации, ремонта и всех прочих видов функционирования. И уж тем более ГУИОН не озаботился исследо¬ванием их единства или разобщенности как объектов права и гражданского оборота.

Лишь условно, с определенными оговор¬ками и только в определенных контекстах каждое из отдельно стоящих строений ис¬торического домовладения возможно рассматривать как отдельную строительную единицу. В действительности же каждое из них, по сути, части одного тела. Ибо и создавались они, как части единого иму¬щества, без тени предположения, что будут когда-либо разъединены. В отдельных слу¬чаях, имея созревшее целенаправленное, осознанное волевое решение, их, может быть, и желательно разделить. И, может быть, это даже физически возможно, но для этого необходимо осуществить неко¬торые специальные планировочные, стро¬ительные и организационные мероприятия, состав и масштабы которых уникальны для каждого случая. Слепой механистический передел не просто сложившейся, но осмыс¬ленно созданной планировочной структуры исторического центра Санкт-Петербурга не приведет к созданию его новой планировоч¬ной структуры, а превратит существующую застройку в строительный мусор.

К сказанному следует добавить, что по¬иск каких-либо оснований в российском или петербургском законодательстве, который позволил бы объяснить отказ петербургско¬го ГУИОН от использования понятия «до¬мовладение», результатов не дал. Так же не дал результатов и поиск ответов на воп¬росы: почему понятие «многоквартирный дом» следует распространять только на отдельное здание. Почему нельзя понятие «многоквартирный дом» распространить на группу зданий, объединенных единым земельным участком исторического домовладения, единой нумерацией квартир в этом доме, построенных в качестве единого комплекса недвижимого имущества, учитывав¬шихся в XX веке как единый инвентарный объект? Почему и зачем потребовалось разрушить это исходное единство много¬квартирного дома?

Во всяком случае, судя по последним изданиям трудов представителей цивилистической науки, физическая составляющая понятия «многоквартирный дом» ведущими специалистами гражданского права еще только обсуждается, а точнее, осмысливается. И вот то, как это обсуждается и через какие гипотезы осмысливается, привлекает внимание. В книге В.А. Алексеева «Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования» (Алексеев В. А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирова-ния. М. : Волтерс Клувер, 2007. С. 140.) приводятся цитаты, иллюстрирующие разные взгляды на то, что есть объект недвижимого имущества вообще. Так, приводится мнение М.Г. Пискуновой о том, что «наружные пристроили к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами» (Пискунова М. Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе / Сборник статей «Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика». М. : Ось-89, 2005. С. 366.). Сразу воз¬никает вопрос: объектами чего? В этой ци¬тате сквозит явная недоговоренность между нашими правоведами и законодателями, а также между теми и другими о том, что есть объект недвижимого имущества, что есть недвижимая вещь вообще. Зачем рассматривать, например, ограду или гараж, или сарай, или колодец и т. п. в качестве самостоятельных объектов? Самостоятельных от чего? Квартира в многоквартирном доме, с одной?! стороны, абсолютно самостоятельный объект, имеющий самостоятель¬ное хозяйственное значение, а также самостоятельна как объект права, в том числе оборота на рынке жилья. С другой - это абсолютно несамостоятельный объект, ибо квартира есть составная часть физическо¬го целого - многоквартирного дома. Чем по смыслу дела офис во встроенном в многоквартирный дом помещении отличается от офиса, размещенного в отдельно стоящем расселенном ради его создания флигеле того же дома? Ничем, ибо и то и другое есть части изначально единого целого - многоквартирного дома.

Если есть желание разделиться и это фи¬зически возможно, пожалуйста. Но именно разделиться, то есть произвести разум¬но осознанный раздел изначально целого. Если на территории вашего двора находит¬ся колодец, который с течением времени приобрел самостоятельное хозяйственное значение, то есть теперь в силу каких-то причин им принуждены пользоваться кроме вас и собственники других недвижимостей, пусть он будет самостоятельным объектом в рамках той же самостоятельности, что и квартира в вашем доме. Например, пусть он будет собственностью и объектом ответс¬твенности муниципального образования или группы собственников окружающей не¬движимости. Но зачем же на вашем участке принудительно, в порядке некой законода¬тельной предопределенности, вырезать ан¬клав для этого колодца? Достаточно и сер¬витута. Этот вопрос решили уже в Древнем Риме. Хотя, повторим, если есть осознанное желание и физическая возможность, можно и вырезать.

Отметим интересную деталь в законе ФРГ «О праве собственности на жилье»: в статье, посвященной описанию объекта индивидуальной собственности (помещению), место на автомобильной стоянке при многоквартирном доме, если оно обозначено долговременной маркировкой, рассматривается в качестве аналога помещения в этом доме (Германское право. Часть III. П. 2. § 3. М. : Статут, 1999. С. 61.).

В монографии «Право собственности. Актуальные проблемы», подготовленной по решению ученого совета Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, в которой, судя по составу авторов, наиболее авторитетным образом, в высокой степени подробности рассматриваются действительно актуальные детали жилищной собственности, имеется следующее заключение: «Теперь жилые дома составляют самостоятельный вид родово¬го понятия - здания, называемые «жилыми домами» (Право собственности. Актуальные проблемы : монография / под редакцией В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова, В. В. Чубарова. М. : Статут, 2008. С. 455.). Все рассуждения о том, что есть жилые и, в частности, многоквартирные дома, ведутся вокруг того, являются ли они зданиями или строениями. Вариант из комплекса жилых зданий в составе одного жилого дома даже не называется. Хотя приведенное утверждение лишено какой-либо решительности и категоричности, понятие «дом» приравнивается к зданию. Но даже из элементарного житейского опыта следует, что это понятие много-много шире. Да вот хотя бы лавка, вкопанная при входе в этот дом, чтобы жители могли посидеть и подышать воздухом. Разве это не элемент дома? Авторы указанной монографии, рассматривая критерии единства имущества, ограничились исследованием связанности помещении?! в многоквартирном доме еди-ными капитальными конструкциями и внутридомовыми инженерными системами. Но так же, как и специалисты петербургского ГУИОН, они оставили без внимания обстоятельства, тесно связывающие по несколько многоквартирных зданий в единые, иногда неделимые объекты, которые проявляют себя вне зданий - на территории, на которой они расположены. Оставили без внимания и то, что территория теснейшим образом связана с жилыми зданиями, а помещения в нем - с этой территорией, она интенсив¬но используется в целях, непосредственно связанных с проживанием. И ее часть - зе¬мельный участок, является неотъемлемой необходимой деталью конкретного жили¬ща. Земельный участок своим единством связывает несколько зданий в один объект не менее крепко и убедительно, чем конс¬трукции и сети связывают несколько квар¬тир в многоквартирное здание. Авторы на¬званной монографии оставили все это без внимания на фоне наличия фактического ярко выраженного единства комплексов таких зданий, истории их создания, из ко¬торой следует, что созданы они были в со¬ставе единых имуществ и просуществовали в этом единстве до самого последнего вре¬мени, будучи едиными объектами и техни¬ческого учета, и балансовой принадлежнос¬ти, и эксплуатационной ответственности, и адресной системы, то есть буквально всего того, что так или иначе нуждается в том, что¬бы отличать один многоквартирный дом от другого. И де-факто, и де-юре, и по форме, и по содержанию. И как важная бюрократу формальность, и как истина, данная жите¬лям в ощущениях.

Наблюдая весь процесс приватизации в жилищной сфере с самого момента его зарождения, можно обнаружить один, мало заметный, но не малозначительный по своему последствию методологический де¬фект - недвижимость в качестве объектов приватизации выступала в качестве отображения чьих-либо прав. То есть каждый приватизировал именно то, а точнее кусок того, на что имел право или сумел это пра¬во отстоять, так или иначе в решающий мо¬мент добыть, выбить.

А надо было при выборе главного мето¬дического подхода к формированию объекта приватизации в качестве главного, охра¬няемого свойства этого объекта установить его физическую целостность, то есть при¬ватизировать целые недвижимые вещи, а не объекты прав, которые во многих случа¬ях формировались как отражение прошлой формальности, лености, равнодушия, неакку¬ратности, некомпетентности бюрократов или из-за каких-либо превратностей войны под названием «жизнь». Надо было выработать критерии целостности и неделимости прива¬тизируемого недвижимого имущества. Надо было в случае необходимости его раздела выработать процедуры трансформации это¬го имущества в другие, также полноценные работоспособные вещи. Но в условиях, когда авиакосмические предприятия спешно пере¬ходили на выпуск кастрюль и сковородок, та¬кие хлопоты казались мало актуальными.

Права, соблюдаемые при приватизации, были объявлены священной коровой, ведущим фактором. Во всяком случае, на его фоне вопрос о физической целостности и полноценности объекта приватизации даже не ставился. Более того, в начале 90-х го¬дов прошлого века, когда обсуждались ме¬тодические основы приватизации, судьба помысла о необходимости формирования объекта приватизации перед его привати¬зацией была решена следующей репликой: «Так вы нам весь процесс приватизации остановите». Действительно, тщательное, аккуратное отделение одного имущества от другого отяжелило бы весь процесс. Но дело даже не в этом. И сегодня, когда дав¬но спешить уже некуда и незачем, основная масса специалистов, занятых в формиро¬вании объектов приватизации, нисколько не озабочена факторами физической пол¬ноценности имущества, которое они выпус¬кают в самостоятельное плавание в океан национальной экономики.

Тем не менее, в пункте 4 статьи 43 Гра¬достроительного кодекса Российской Федерации указано: «Размеры земельных участков в границах застроенных террито¬рий устанавливаются с учетом фактическо¬го землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий». Смысл этой установки можно трактовать только одним образом - предметом прива-тизации должна быть именно целая недви¬жимая вещь в том ее качестве и составе, в каком она была создана или в последний раз реконструирована и введена в эксплу¬атацию в полном соответствии с тем, какой была для этого задумана. Для подавляю¬щего числа созданных в XX веке объектов недвижимости земельные участки с уста¬новленными границами не выделялись. Нормативная часть территории, относимая к конкретному дому, «вливалась» в общую территорию микрорайонов и растворялась в ней. Вот почему указать на готовые гра¬ницы земельного участка такого дома не¬льзя: за редким исключением их нет, не было и не могло быть, но можно указать его ориентировочный размер, исходя из со¬ответствующих градостроительных норм, действовавших в период строительства этого дома.

Что же касается многоквартирных до¬мов, построенных до 1917 года, то все они строились строго в границах своих земель¬ных участков, которые в своей массе чудес¬ным образом сохранились. Спрашивается, как еще лучше можно исполнить норму этого закона в отношении исторического объекта, построенного в пределах своего собственного домовладения, как сформи¬ровать его земельный участок по границам этого домовладения? Они свидетельствуют и о фактическом землепользовании. Они были установлены прежде строительства этих объектов, которые, естественно, воз¬водились в соответствии с современными им строительными правилами и нормами. Да, следует признать, что в течение XX века структура планировки территории истори¬ческой застройки частично понесла локаль¬ные утраты или претерпела существенные искажения. Но во многих случаях, указывая на историческое домовладение, можно со всей уверенностью говорить: вот целая недвижимая вещь, и не надо лукаво мудрство¬вать.

К сожалению, от лукавого мудрствования уйти, никак не удается. Порядок вещей, объ¬явленный в Санкт-Петербурге, гласит, что главным специалистом, трактующим гра-достроительное законодательство, а также все проектные решения на соответствие этому законодательству является юрист. Юрист администрации или комитета по гра-достроительству, или земельного комитета, или комитета по строительству. Что странно. Например, если объектом статьи закона яв¬ляется «кирпич», то кто, спрашивается, дол¬жен дать адекватное толкование тому, что есть «кирпич», если при применении закона в этом вопросе возникли затруднения? По¬лагаю, что самым авторитетным будет мне¬ние разработчика технологии, по которой изготавливаются кирпичи, а за ним - специ¬алиста контроля качества готовой продук¬ции кирпичного производства, строителя, специалиста государственного строитель¬ного надзора и экспертизы. Они должны бу¬дут растолковать это понятие юристу. А не юрист им! Еще более убедительным был бы этот пример, если бы в качестве спорного понятия выступал медицинский термин, на¬пример имеющий отношение к анатомии че¬ловека. Вряд ли какой-либо юрист взял бы на себя смелость оттеснить в трактовке тер¬мина, например «печень», хотя бы и исклю¬чительно в качестве юридического понятия, специалиста по анатомии.

Парадокс сложившейся в Санкт-Петер¬бурге практики состоит в том, что за получе-нием объяснения того, что есть, например, проект планировки или межевания, что та¬кое земельный участок или красная линия, и относительно буквально всех деталей и тонкостей этих проектов, разработчики их, то есть специалисты анатомии города, ин-женерных систем и строений, обращаются к юристам. А те в свою очередь у них вообще ничего не спрашивают, их мнением не инте¬ресуются. В результате порядок разработки этих проектов и их методическое обеспе¬чение в Петербурге, при том что над ними идет постоянная упорная работа, не может родиться уже более четырех лет. Потому что на каждом шаге не получает одобрения юристов. Те просто требуют буквального соответствия этих документов текстам за¬конов. При неоднозначности в понимании какого-либо термина, понимание его не обсуждается, а в лучшем случае «спуска¬ется» специалистам от юристов, в худшем предлагается оставлять без понимания, то есть просто транслировать непонятные, неоднозначные строки закона. Какой-либо практической ценности эти тексты не при¬обретают - дай Бог, чтобы не запутали все окончательно и бесповоротно, хотя про¬гресс именно в этом направлении, к сожа¬лению, налицо.

В то же время путаница между столь фун¬даментальными родовыми понятиями, как «здание» и «дом», которая обнаруживает¬ся в среде самых авторитетных цивилистов страны, обескураживает. Ну что ж, поде¬лимся своим соображением: между этими понятиями, по сути, такая же разница, как между понятиями «человек» в биологичес¬ком и медицинском смысле этого слова и «семья» как ячейка общества, как субъект семейной культуры, экономики, права. То есть эти понятия несколько разных смыс¬ловых срезов, пусть и определяемые одно через другое. Понятие «дом» приравнивать к понятию «здание» столь же неразумно и в общественном смысле - опасно, как отка¬заться от юридического термина «семья», считая достаточной юридическую опреде¬ленность понятия «человек» как суммы его анатомических органов.

Так или иначе, известно, что никому не дано предугадать, в том числе и нормотворцам, как слово их отзовется. Да и предчувс¬твовать не надо, а надо просто знать, что наверняка отзовется, и последствия могут быть огромными, даже трагическими. Санкт-Петербург - признанное воплощение градо¬строительного академизма, заслужил того, чтобы понятия «недвижимое имущество», «земельный участок», «многоквартирный дом» и так далее, заключая эту иерархию верховенством понятия «градостроительс¬тво», навязываемые ему для применения, сверялись с его опытом. Если возникла не-обходимость усовершенствовать какую-то шестеренку в часах, чеканящих его время, зубцы ее должны быть заточены так, чтобы они совпадали с другими шестеренками это¬го механизма. Кстати, это может оказаться полезными для всей страны.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОНЫЕ ИСТОЧНИКИ
  • «О порядке строения домов в Санкт-Петербурге»: Именной Указ от 4 ноября 1714 № 2855 // Собрание законов Российской империи, т. 5.
  • Именной Указ от 31 августа 1721 года № 3822: объявлен генерал-полицмейстером Девиером в подтверждение Указа от 24 июня 1721 года «О порядке строения каменных домов в Санкт-Петербурге» // Собрание законов Российской империи, т. 6.
  • Право собственности. Актуальные проблемы : монография / под редакцией В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова, В. В. Чубарова. М. : Статут, 2008.
  • Алексеев В. А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М. : Волтерс Клувер, 2007.
  • Пискунова М. Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе / Сборник статей «Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика». М. : Ось-89, 2005.
  • Германское право. Часть III. П. 2 § 3. М. : Статут, 1999.
  • План Стокгольма.