Последнее обновление: 28.07.2016

Copyright © "Петербургский НИПИГрад"
2005-2010

К списку статей

ОБ УЧЕТЕ В ПРОЕКТАХ МЕЖЕВАНИЯ ПЕРВИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

При проверке проектов межевания квартала Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) Правительства Санкт-Петербурга высказываются замечания, которые требуют внимательного рассмотрения и комментариев.
В данном случае рассмотрим претензии по двум проектам планировки и межевания относительно того, что границы земельных участков, предлагаемые этими проектами, пересекают первичные объекты недвижимости (здания и сооружения).
В первом проекте объектом проектирования является квартал, ограниченный улицами Таврическая, Кирочная и Суворовским проспектом
Проектируемый в составе проекта межевания земельный участок пересекает первичные объекты (здания), как это показано в информационном слое КЗРиЗ «bld_add» (см. рис.1 - лиловыми линиями отмечены границы участков).

Рис.1 Границы земельных участков в соответствии с проектом межевания и учтенные первичные объекты недвижимости

По словам представителя КЗРиЗ, этот слой, изготавливаемый ГУИОН, является официальной информацией о конфигурации этих объектов, которая, следовательно, не подлежит ревизии и уточнению проектировщиком при разработке проекта планировки и межевания территории.

Проект межевания изготовлен на основе растрового топографического плана М 1:2000.
Следующий рисунок (рис.2) демонстрирует наложение первичных объектов на топографическую основу М 1:2000.

Рис. 2 Первичные объекты на топографической основе 1:2000

Из рисунка 2 видно, что изображения основной части первичных объектов сформированы посредством обводки растровой подосновы масштаба 1:2000. Говорить о сколько-нибудь достаточной степени точности относительно соответствия обводки такой основы натуре не приходится – толщина стандартной линии чертежа масштаба 1:2000 в 0,25 мм в натуре составляет полосу в 50 см. Вариантов проведения линии векторного изображения в пределах этой полосы может быть множество, и каждое из них может быть принято за правильное. При этом достаточно примеров и откровенно небрежного обведения контура первичного объекта по этой подоснове.
На рисунке 3 показано наложение первичных объектов на топографическую основу М 1:500.

Рис. 3 Первичные объекты на топографической основе 1:500

Из сравнения рисунков 2 и 3 видно, насколько растровая основа масштаба 1:2000 и векторная масштаба 1:500 не соответствуют друг другу. Очевидно, что изображение масштаба 1:500 более адекватно натуре. Таким образом, очертания первичных объектов в слое «bld_add» в своей массе полученные обводкой растровой подосновы М 1:2000, к тому же иногда небрежно, не соответствуют натуре.

Фрагмент 1. Суворовский пр. 44.

Рис. 4 Несоответствие изображения первичного объекта топографическим планам разного масштаба 1:2000 и 1:500

Рис. 5

На рисунке 4 показаны фрагменты плана, на которых изображение первичного объекта в слое «bld_add» наложено в первом случае на топографическую основу масштаба 1:2000, во втором – на основу масштаба 1:500.
На плане масштаба 1:500 видно, что к длинному 2-х этажному нежилому зданию пристроено одноэтажное строение, которого еще нет на топооснове М 1:2000. Инвентарный план подтверждает правильность масштаба 1:500 – двухэтажное строение расширено в части первого этажа за счет пристройки одноэтажного строения. Как видно на фотографии (рис. 5) данная пристройка была сделана много позже строительства основного корпуса и представляет собой «приставку» к основному зданию, не имеющую самостоятельного назначения. В слое «bld_add» изображение первичного объекта недвижимости также правильно трактует эти два объекта как единый объект. Однако очертания этого первичного объекта далеки от тех, которые изображены на плане М 1:500, и которые подтверждаются инвентарным планом.
По замыслу проекта межевания, граница между земельными участками должна пройти по линии фасада 2-х этажного корпуса и, не доходя до одноэтажной пристройки - в том виде, как он показан на топографическом плане М 1:500 – должна повернуть в перпендикулярном направлении. При этом линия границы пересекает пятно первичного объекта в слое «bld_add», в чем проектировщикам и была высказана претензия КЗРиЗ.
Проектом планировки предусмотрена разборка этого здания вместе с пристройкой, какой бы формы та ни была, пересекает ли ее в действительности проектная граница или нет.
Тем не менее, на совещании в КУГИ (с участием представителей КЗРиЗ, КГА, Фонда Имуществ, Заказчика проекта планировки, а также проектировщиков) было принято решение границу земельного участка в этом месте провести по линии фасадов этого первичного объекта, считая истинным его отображение в геоинформационном слое «bld_add», то есть с зигзагом. При этом предложено было опираться в проведении границы на изображение первичного объекта недвижимости.
На рисунках 6 и 7 показаны варианты проведения границы между земельными участками в этом месте по изначальному проекту межевания и в соответствии с принятым решением.

Рис. 6 Предложение проекта межевания
Рис. 7 Предложение по результатам консультаций

Условные обозначения

Фрагмент 2. Суворовский проспект, д. 42, литеры А (6КЖ) и Б (2КЖ). К заднему брандмауэру 2-х этажного флигеля (лит. Б) примыкает трансформаторная подстанция.
Первичные объекты недвижимости – трансформаторная подстанция и 2-х этажный флигель, к которому она примыкает - в геоинформационном слое «bld_add» выполнены с точностью масштаба 1:500. Соседний 6-этажный флигель в этом же слое остался выполненным в масштабе 1:2000. По этой причине 2-х этажный и 6-этажный флигели оказались визуально смещенными относительно друг друга, в то время как в натуре они выстроены по идеально прямой линии (что и видно на фотографии), которая изначально, еще при первичном освоении этой территории, была «задней» границей земельного участка домовладения № 42 по Суворовскому проспекту (см. рисунок 8).

Рис.8

Проектом межевания предполагается проведение границы земельного участка по линии брандмауэров этих строений. Поскольку в натуре это прямая линия, то и данный фрагмент границы земельного участка должен представлять собой отрезок прямой линии.
Однако на совещании с участием представителей КЗРиЗ и КГА была достигнута договоренность, что граница земельного участка в этом месте пройдет по линиям брандмауэров со всеми изгибами, которые демонстрирует информационный слой «bld_add». По существу, данное требование состоит в том, чтобы физически прямую линию границы земельного участка представить в проекте межевания в качестве ломанной и такой ввести в земельный кадастр в качестве истинны, свидетельствующей о геометрии границы земельного участка.
Рисунки 9 и 10 демонстрируют, как изменяется проектная граница земельного участка под воздействием этих рекомендаций.

Рис. 9 Предложение проекта межевания
Рис. 10 Предложение по результатам консультаций

Рисунки 11 и 12 демонстрируют изменения в очертании земельного участка в целом.

Рис. 11 и 12

В обоих описанных случаях граница земельного участка должна принять очертания, обоснованные формальными обстоятельствами, которые состоят в необходимости строгого учета объектов слоя «bld_add», хотя на данной день он демонстрирует существенные неточности, и проведенные исследования убедительно говорят за то, что такая граница земельного участка, не будет соответствовать натуре.
Именно эта линия будет в составе проекта межевания будет закоординирована и поступит на кадастровый учет. Следует ожидать, что в последующем начертание объектов слоя «bld_add» будет уточнено и во многих случаях окажется, что учтенный в кадастре земельный участок пересекает здание.

Фрагмент 3. Суворовский проспект, д. 44, литеры В и Кирочная ул., д.д. 51 и 53.

Между домами № 51 и 53 находится въезд на внутреннюю территорию квартала. Проектом планировки и межевания предусмотрена организация въезда на территорию квартала общего пользования в красных линиях. Физическая ширина этого проезда между домами, если верить топосъемке М 1:500, 3,9 метра с локальным уменьшением ширины до 3,4 метра. Примерно тот же результат дает и измерение ширины по растровой топосъемке М 1:2000, но по отношению к проезду, изображенному на топосъемке масштаба 1:500, он несколько смещен.
Первичные объекты, изображенные в геоинформационном слое «bld_add», выполнены с разной точностью: дом № 51 по Суворовскому проспекту с точностью масштаба 1:500, а дом № 44 по Суворовскому проспекту с точностью масштаба 1:2000. Расстояние между ними (не самими зданиями, а их отображениями в слое) составляет 2,4 метра (вместо 3,4 метра, которое фиксирует топооснова масштаба 1:500). Рисунок 13 демонстрирует эту положение вещей.

Рис. 13

Следует сказать, что указанные в данном примере корпуса № 51 и 53 по Суворовскому пр. проектом предлагается снести, что позволит организовать полноценный въезд на территорию, однако КЗРиЗ настаивает на требовании границы земельного участка (а, следовательно, и красной линии) не должны пересекать существующих объектов. Даже в этом случае существующий в натуре проезд вполне можно было бы считать практически полноценным. Но при выполнении требования КЗРиЗ о проведении границ проезда по линиям не пересекающим первичные объекты, отображенных в слое «bld_add», проектирование проезда в этом месте становится невозможным.
Теперь рассмотрим проблемную ситуацию, возникшую при разработке другого проекта планировки и межевания – для территории квартала, ограниченного улицами Комсомола, Лебедева, Финским переулком и площадью перед Финляндским вокзалом

Рис. 14

На рисунке 14 черными тонкими линиями представлена топографическая основа М 1:500 и коричневым цветом – первичные объекты геоинформационного слоя «bld_add».
Изображение первичного объекта недвижимости свидетельствует о том, что из дворового корпуса дома № 7-9 в пространство двора выступает некий объем. Наличие этого объема материалами топосъемки М 1:500 не подтверждается. При натурном обследовании установлено, что изображенным в данном месте выступом в действительности является дверь из встроенного магазина, перед которой устроена бетонная площадка, а над ней – козырек (рисунок 15).

Рис. 15

Нет оснований считать сооружение данного выхода из магазина явлением капитального порядка – не исключен отказ от выхода из помещения в этом месте и перенос его в другое место (правее или левее), либо полное закрытие прохода в этот двор. Ни бетонная площадка при входе, ни козырек не являются теми элементами здания, которые требуют формирования для них собственного земельного ресурса в виде части земельного участка, тем более изъятой из территории соседнего земельного участка.
Следует обратить внимание на то, что в состав первичных объектов информационного слоя «bld_add» подобные части зданий – крыльца, приямки и пр., включаются весьма не систематично (Рисунок 16), что заставляет усомниться в наличии сколько-нибудь осознанной практики включать их или не включать в состав первичных объектов.

Рис. 16

Помимо всего вышесказанного, следует указать на возможность возникновения еще одной проблемной ситуации – когда какие-либо части зданий выступают в пространство улицы.

Рис. 17

На рисунке 17 продемонстрированы красные линии, которые «уточнились» в связи с появлением новых частей здания, выходящих на эти красные линии. Нет никакого сомнения в том, что это не последние части, выступающие в сторону улицы, появление которых следует ожидать, а также в том, что все такие части представляют собой временные конструкции, которые могут как появляться, так и исчезать или перемещаться. Подчинять их судьбе судьбу границ земельных участков, тем более красной линии, в высшей степени не верно, т.к. это полностью лишает практического смысла и юридического значения и границы земельных участков. О том, как на такие коллизии смотрели до 1917 года, в частности, какими частями и в какой мере здания могут выступать за красную линию, юридически не нарушая ее, рассказано в материале «На письмо КЗРиЗ в адрес КГА от 24.04.2008 № 4292-2».

Выводы

  1. Требование при формировании границ земельных участков «не пересекать» существующие первичные объекты справедливо. Однако предъявленные примеры ставят вопрос о выборе исходного материала, свидетельствующего о местоположении таких объектов. Важным является то, чтобы этот материал адекватно отображал эти объекты. Здесь не столько важна топографическая точность привязки каждой точки изображения, сколько правильная увязка всех элементов между собой. Например, объекты, выставленные в натуре по одной линии, должны быть таковыми и изображены.
  2. Важным является вопрос о том, что следует ожидать от проектов планировки и межевания, а именно, следует ли ожидать в качестве окончательных данных показателей площади проектируемых земельных участков и координат поворотных точек.

  3. Следует делать различие между задачами проекта планировки и межевания для вновь осваиваемой территории и задачами проектирования застроенной территории.
    В первом случае планировка и распределение территории между земельными участками принципиально может быть выполнена с математической точностью в полном соответствии с замыслом проектировщика, без оглядки на «детали» земли – можно считать, что их нет (вопрос о точности их изображения можно опустить – достаточно быть уверенным лишь в точности изображения того, с чем стыкуется территория проектирования по внешнему контуру).
    Во втором случае проектировщик в своих планах является зависимым от существующих строений и многих других «деталей» земли, установленных границ земельных участков и красных линий.
    Принципиально проект межевания для застроенных территорий может быть выполнен в виде схемы межевания, из которой однозначно следует только принятое принципиальное проектное решение – линия границы следует вдоль линии фасада такого-то здания либо параллельна ему и отстает от него на такое-то расстояние, либо перпендикулярна ему. Поворотная точка границы может быть привязана к точке угла здания – непосредственно либо на указанное расстояние от нее в указанном направлении. Далее, специалисты, отвечающие за точность описания границы в системе земельного кадастра, используя эту схему и соответствующие описания к ней, могут на местности либо с использованием точной топографии установить требуемые координаты поворотных точек и показатели площадей земельных участков.
    Но возможно и в качестве продукта проекта планировки и межевания выдавать требуемые координаты и показатель площади. Для этого проектировщик должен работать на безукоризненно точном исходном материале. Изображения первичных объектов геоинформационного слоя «bld_add» совершенно не годятся не только для этого, но и для изготовления проекта межевания в виде схемы – проектное представление прямой линии в виде ломанной, по причине неточности отображения взаимного расположения объектов, недопустимо. Топографическая основа М1:2000 радикально уступает в точности масштабу 1:500. Растровая топографическая основа любого масштаба совершенно не годится по причине отсутствия возможности неоднозначно выбрать элемент топографии для привязки проектируемой границы. Векторная подоснова М1:2000 также не годится по причине недостаточности точности. Возможность использования векторной подосновы М1:2000 с интегрированностью в нее отдельных элементов (например, строений) с точностью масштаба 1:500 также вызывает сомнение, поскольку местоположение зданий является не единственным обстоятельством, которое проектировщик проекта межевания учитывает при разработке проекта межевания.
    Следует сказать, что и векторная топографическая основа М1:500 также иногда демонстрирует недопустимые ошибки.

    Рис. 18

    Рис. 19

    На рисунках 18 и 19 показана одна из них – согласно топографическому плану, брандмауэрная стена одного дома «наезжает» на другой на 76 см. В натуре – между брандмауэрными стенами обоих домов, наоборот, щель шириной в 20 см. При этом видно, что линия брандмауэра идет прямо и без изгибов. Это далеко не единственный пример обнаруженной неточности «актуализированной» топографической основы.

  4. Необходимо ввести в оборот правила для межевания застроенных территорий, уточняющие, какие части здания в какой мере и в каких случаях могут выступать за границы земельных участков.