Последнее обновление: 28.07.2016

Copyright © "Петербургский НИПИГрад"
2005-2010

К списку статей
Материалы к городской Программе «Сохранение исторического центра Санкт-Петербурга»

НИКОНОВ П.Н.
31.03.2013


ПРОБЛЕМА СОХРАНЕНИЯ ГРАНИЦ ИСТОРИЧЕСКОГО МЕЖЕВАНИЯ


Одной из проблем, важной для сохранения исторического центра Санкт-Петербурга, является выполнение требований следующих положений законодательства:

- п. 2 ст. 59 закона РФ № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации": «Предмет охраны исторического поселения включает в себя: … планировочную структуру, включая ее элементы»;

- п.3 ст. 60: «Особое регулирование градостроительной деятельности в историческом поселении осуществляется органами местного самоуправления, а в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и включает в себя: … разработку градостроительных регламентов… с учетом требований к сохранению планировочной структуры исторического поселения»;

- п.4.1 Ст. 43 Градостроительного кодекса : «В проекте межевания территорий, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено статьями 59 и 60 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

- п. 10 и 11. Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2008 г. № 315: Особый режим использования земель и градостроительный регламент в границах охранной зоны (п.10) и зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности (п.11) устанавливаются с учетом следующих требований: «сохранение исторически сложившихся границ земельных участков, в том числе ограничение их изменения при проведении землеустройства, а также разделения земельных участков».

1. Проблема, проявляющая себя в законе Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».

В указанном законе введено требование сохранения исторического межевания. Однако это требование распространяется не на все территории зон охраны, как того требует Положение о зонах охраны объектов культурного наследия, а лишь на указанные в законе кварталы. При этом графические приложения уточняют, что охране подлежат исторические границ не всех земельных участках в этих кварталах, а лишь часть их.

Рис. 1

На рисунке представлены все земельные участки, исторические границы которых защищаются законом СПб от 19.01.2009 № 820-7. Красные линии обозначают охранные зоны: самая темная – зону «ОЗ», следующая ЗРЗ-1, следующая ЗРЗ-2.

Анализ этих участков (http://nikonovpn.spb.ru/?p=776) показывает, что:

- во-первых, данные участки представляют собой далеко не полный свод, точнее весьма малую и непредставительную часть земельных участков исторической застройки с физически сохранившимися границами исторического межевания;

- во-вторых, среди линий, которые законом закрепляют границы исторического межевания, часто встречаются ошибки – данные линии ошибочно фиксируют границы исторического межевания.

Например:

Рис. 2. Ул. Гагаринская, 26 – ул. Моховая, 13. Синими линиями показаны границы исторического межевания такими, какими они отображены в законе № 820-7. Красными линиями – границы исторического межевания, какими они являются в действительности.

Необходимо:

- произвести ревизию графического приложения закона СПб № 820-7 в части границ «исторического межевания» на предмет соответствия этих линий реальным границам исторического межевания;

- распространить охрану границ исторического межевания на границы иных, физически сохранившиеся в свих исторических границах участки домовладений, предварительно выявив их и установив их границы.

2. Проблема, проявляющая себя в игнорировании требований сохранения границ исторического межевания при подготовке документации по планировке территории.

Выполнение требования закона Санкт-Петербурга № 820-7 о сохранении границ исторического межевания не вошло в практику при подготовке проектов межевания. Ниже представлен пример проекта межевания территории квартала, ограниченного Большим и Средним проспектами Васильевского острова, 2-й линией и улицей Репина, подготовленный на основании распоряжения КГА от 01.06.2009 и утвержденный Правительством Санкт-Петербурга 11.05.2010. То есть весь срок его подготовки и утверждения проходил уже в условиях действия закона СПб № 820-7.

Рис. 3

Границы исторического межевания показаны здесь синими линиями, а границы земельных участков, устанавливаемых проектом межевания – красными.

Следует обратить внимание на то, что, помимо границ исторического межевания, данным проектом игнорируются и границы исторического квартала – элемента планировочной структуры. Исторические границы квартала – исторические красные линии проявляют себя в совокупности лицевых границ земельных участков. Проект межевания устанавливает лицевые границы участков – по границам с территорией улицы, и в них встречаются выступы в сторону территории улицы, обходящие эркеры и прочие выступы из зданий. По ним следует и красная линии, устанавливаемая проектом, также обходящая эти выступы. В то же время историческая красная линия представляет собой прямую линию без этих выступов. Но, более того, при подготовке документации по планировке территорий в охранных зонах историческая красная линия не только не учитывается, но даже не вспоминается среди исходных материалов, как не упоминается и документация, согласно которой она была в свое время установлена.

Справедливости ради следует сказать, что демонстрируемое этим проектом игнорирование границ исторического межевания является не своеволием автора проекта, а в значительной мере вынужденной мерой - необходимостью учитывать уже установленные на момент проектирования границы земельных участков и границы территорий ЗНОП – зеленых насаждений общего пользования, установленных законом Санкт-Петербурга № 430-85 от 08.10.2007.

Рис. 4

Этот рисунок представляет собой предыдущий с наложенными на него земельными участками кадастрового учета, имевшими место на момент начала подготовки проекта межевания (отмечены сиреневым цветом), а также территории ЗНОП (отмечены зеленым цветом).

Несмотря на то, что почти все отступления границ земельных участков, установленных проектом межевания, от границ исторического межевания «продиктованы» границами ранее установленных земельных участков, либо участками ЗНОП, на этом примере есть и «авторское» игнорирование исторических земельных участков – то есть игнорирование, не обусловленное ничем, кроме решений авторов проекта межевания.

В связи с этим необходимо:

- установить практику обязательного выполнения требований закона СПб № 820-7 в части сохранения границ «исторического межевания»;

- установить практику ведения подготовки проектов межевания на территории зон охраны объектов культурного наследия на основе историко-культурного опорного плана, подготавливаемого в составе этого проекта, на котором отображаются результаты изысканий исторических красных линий и границ исторического межевания;

- подготовить и ввести порядок изменения границ земельных участков, учтенных в кадастре недвижимости, ранее (до) подготовки проекта межевания с целью приведения их в соответствие с проектом межевания, разработанного с учетом границ исторического межевания;

- подготовить предложения по разрешению правовой коллизии, возникающей из-за несоответствия границ ЗНОП и исторического межевания

3. Проблема, проявляющая себя в трактовке понятия «Многоквартирный дом»

При проверке проектов межевания сотрудники КЗРиЗ в безальтернативной форме требуют соблюдения принципа «Каждому дому - отдельный земельный участок». Это требование они обосновывают положениями, якобы вычитываемыми в Жилищном кодексе: ст. 36, п.1.4 – «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно… земельный участок, на котором расположен данный дом». При этом под «отдельно взятым домом» в КЗРиЗ понимают обособленно стоящее здание, помещениями которого являются квартиры. В результате, любой отдельно стоящий дворовой флигель, каких среди исторической застройки Санкт-Петербурга множество, воспринимается ими именно как отдельный многоквартирный дом, для которого закон будто бы требует формировать собственный земельный участок.

Этим же правилом КЗРиЗ руководствуется и при формировании земельных участков, образуемых и без подготовки проекта межевания.

Такая практика входит в критическое противоречие с задачей сохранения границ исторического межевания. В Санкт-Петербурге исторически сложилась такая система землепользования, при которой единый многоквартирный дом строился в границах своего домовладения в качестве комплекса, состоящего, как правило, из лицевого и дворовых флигелей. Эти флигели могли представлять собой объемы, сросшиеся в единое строение, или могли примыкать друг к другу, или стоять отдельно друг от друга. Это были совершенно равнозначные друг другу схемы застройки домовладений, выбор которых не предопределялся какой-либо спецификой форм имущественных отношений, которые не порождали никаких особенных друг от друга правовых последствий – застройщик выбирал тот или иной вариант, исходя лишь из своих вкусовых или иных предпочтений.

Существенным обстоятельством было то, что все строения одного домовладения представляли собой комплекс единого недвижимого имущества, принадлежавшего единому хозяину. Следует заметить, что, как оказалось, это обстоятельство не достаточно известно среди тех, кто формирует нормативную базу градостроительного регулирования на территории исторической застройки.

Однажды, при обсуждении положений тогда еще проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, участники обсуждения коснулись вопроса о том, что таким по-флигельным межеванием разрушаются комплексы домовладений, построенные изначально в качестве единых комплексов недвижимого имущества, что наносит вред не только историческим элементам планировки, но также и этим комплексам как объектам хозяйства, так как уничтожает заложенную в них логику единства эксплуатации и использования. На это один из высокопоставленных юристов высказал удивление, спросив: разве алгоритм застройки этих домовладений не включал в себя то, что участок принадлежал одному собственнику, который предоставлял его для строительства другим, в результате чего на участке образовывались здания разных собственников? Ведь, если бы было так, то никакого изначального единства этих комплексов просто не было, и никакого разрушения их по-флигельным межеванием не совершается. Видимо, представляемый им способ застройки теоретически был где-то возможен. Но он не соответствовал ни правопорядку, ни практике застройки в Санкт-Петербурге, и на его территории места не имел.

Необходимо понимать, что если бы существовал такой правовой порядок застройки, то он породил бы совершенно иную ее планировочную структуру и типологию застройки – не ту, которая исторически сложилась в Петербурге. Наличие такого заблуждения (видимо, весьма распространенного) порождает искаженное представление о физической сути той данности, которую в реальности представляет собой историческая планировка, являющаяся сегодня предметом охраны культурного наследия, что и проявляется в результатах практического межевания.

Итак, по-флигельное межевание исторических домовладений, применяемое сегодня, наносит урон историческому наследию, и даже более того - полноценности его как объектов современного использования и эксплуатациию Ущерб наносится также и экономике, и правам жителей, поскольку из соседей по одному дому, какими они считали себя всегда, их вдруг принудительно разделяют искусственными границами разных имуществ, навязывая им вытекающие из этого взаимоотношения и конфликты, часто принципиально не разрешимые.

Можно было бы спорить, говоря, что в процитированном фрагменте Жилищного кодекса нет указания на то, что дом на земельном участке должен быть именно один. Однако важнее другое. Важнее правильное отношение к самому понятию «многоквартирный дом». В Петербурге, так же как и в других городах, где использовалась подобная Петербургу форма застройки территории по участкам домовладений, сложилось устойчивое употребление понятия «многоквартирный дом» - это все строения, когда-то построенные как единый комплекс на исходно едином земельном участке, включая и те, которые возникли в результате достроек и перестроек этого комплекса. Участки этих домовладений во все последующие периоды, включая XX век, остались в большинстве случаев без изменений. Люди, живущие как в лицевом, так и в дворовых флигелях, как в первом, так и в последующих дворах, живут в одном доме. Такие комплексы без всякого труда поддаются визуальному опознанию, вычленению из массы окружающей застройки в качестве естественных целостностей. Они закреплены и адресной системой – сквозной нумерацией расположенных в них помещений (квартир), закреплены системой их инвентарного учета – как единицы учета, системой содержания жилищного фонда – как единицы эксплуатационной ответственности, а также традицией понимания на уровне само собой разумеющихся вещей и жителями и официальными органами. С точки зрения всего сказанного, исторические домовладения являются неделимыми недвижимыми вещами. Но только факторы, говорящие об их неделимости, на практике в расчет не берутся. Да физически их никто и не делит, их делят формально – формальными границами земельных участков, установленными без размышлений о последствиях. Возможно ли многоквартирные комплексы разделить физически на самом деле? В большинстве случаев - да. Но для этого надо производить их реконструкцию с целью создать новые объекты недвижимого имущества, наделенные самодостаточностью, полноценностью и независимостью друг от друга.

До 2005 года учет жилищного фонда велся по домовладениям. Но 6-го мая 2005 года ГУИОН приказом № 30 отменил такой документ как «Паспорт домовладения», заменив его «Паспортом многоквартирного дома». Новый паспорт был составлен таким образом, что не позволяет учесть многоквартирный дом как совокупность разных строений в составе одной единицы учета, что и явилось отражением описанного выше нового понимания сотрудниками ГУИОН и КЗРиЗ буквы закона относительно того, что есть многоквартирный дом.

Рис. 5

На этом рисунке можно видеть участки домовладений в их исторических границах, подтвержденных синими линиями – границами исторического межевания, установленными законом СПб № 820-7, и разнообразие способов застройки территорий этих домовладений. В том числе и застройки отдельно стоящими флигелями.

Рис. 6

Этот рисунок представляет собой предыдущий с наложенными на него земельными участками нынешнего кадастрового учета, демонстрирующего результаты по-флигельного межевания.

Попутно можно обратить внимание на обилие внутриквартальных территорий, не входящих в границы никаких земельных участков – эти «белые пятна» межевания официально трактуются сегодня как «территории общего пользования», чем они на самом деле, безусловно, не являются.

По-флигельному межеванию наравне с другими подвергаются и объекты культурного наследия (ОКН). Например, на следующем рисунке показано, что все три флигеля дома по адресу 5-я линия В.О. д. 30, учтены как единый объект культурного значения федерального значения и размещены на единой для них территории объекта культурного наследия (ограничена бордовой линией), которой является участок исторического домовладения. Тем не менее, на территории этого домовладения для каждого флигеля образован свой отдельный земельный участок, учтенный в государственном кадастре недвижимости, с оставленными между ними пустотами ничьей территории.

Рис. 7

Следует добавить, что в соответствии с упомянутым законом СПб № 820-7 границы этого исторического домовладения, которые в данном случае в точности соответствуют границам территории ОКН, подлежат охране.

На этом примере хорошо видна вся степень формальности деления домовладения на три отдельных объекта недвижимого имущества – они не самодостаточны, не полноценны и не независимы друг от друга. Два дворовых флигеля не обладают доступом на территорию общего пользования иначе чем через территорию чужого земельного участка. Они не обладают автономностью в организации эксплуатационного обслуживания. Они не обладают возможностью автономного от других частей этого домовладения развития. Буквально все проявления жизнеобеспечения они вынуждены переживать совместно. Если бы возникла действительно острая, не формальная, а истинная необходимость разделить это имущество на три новых объекта имущества, потребовалось бы осуществить серьезную перестройку этих строений, как об этом и сказано выше.

Учитывая все вышеизложенное, необходимо подвергнуть ревизии правовую обоснованность практически по-флигельного межевания в Санкт-Петербурге.

4. Развитие проблемы трактовки понятия «многоквартирный дом» в контексте законопроекта о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс.

До нынешнего дня практику отождествлять отдельно стоящее строение с многоквартирным домом можно было воспринимать как трагический курьез, вызванный отсутствием в законодательстве внятного толкования понятия «многоквартирный дом», отделение правового понятия «дом» от технического понятия «здание». Казалось, что эта проблема решается внесением соответствующих дополнений в действующее законодательство. Но те изменения в Гражданский кодекс, которые обсуждаются сегодня, не решают эту проблему, а расширяют ее.

3 апреля 2012 г. в Государственную Думу был внесен законопроект № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

27 апреля 2012 года состоялось рассмотрение этого законопроекта и принятие его в первом чтении. В этом проекте имеются положения, которые, как представляется, требуют внимательного рассмотрения с точки зрения возможных негативных последствий их применения в отношении исторической застройки Санкт-Петербурга, а также возможного возникновения коллизии между Гражданским кодексом и законодательством об охране культурного наследия.

Так, согласно проекту изменений в Гражданском кодексе, в нем должна появиться глава 19.4 «Право собственности на помещение», включающая восемь статей. Термин «многоквартирный дом» возникает только в седьмой по счету из них. Это статья 298.6 «Права собственников помещений на земельный участок под зданием»:

«1. Земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общей долевой собственности собственников помещений в здании, если иное не предусмотрено законом или соглашением с собственником земельного участка.

2. Собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента проведения государственного кадастрового учета соответствующего земельного участка.

До момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества такого здания.

Собственники помещений вправе защищать свое владение земельным участком против третьих лиц.

3. Собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требовать выкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.»

Ни здесь, ни в других разделах Кодекса понятие «многоквартирный дом» не раскрывается. Однако, анализируя контекст его применения в этой статье, можно прийти к заключению, что для авторов Кодекса его физический смысл тождествен понятию «здание». Так, с удалением промежуточных слов, текст пункта 2 этой статьи звучит следующим образом: «Собственник… помещения… в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на… земельный участок…, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента проведения государственного кадастрового учета соответствующего земельного участка».

Однако можно прийти и к иному предположению, а именно к тому, что использованное понятие «многоквартирный жилой дом» не тождественно понятию «здание», что здание как физическая сущность, входит в состав многоквартирного жилого дома. Но собственник помещения все равно реализует свое право собственности на землю в виде права на долю в собственности на земельный участок здания, в котором расположено его помещение, а не многоквартирного дома в целом.

Так или иначе, данное положение является законодательным требованием того, чтобы для каждого отдельно стоящего здания, включающего помещения в качестве обособленно используемых недвижимых вещей (согласно предлагаемой редакции ст. 130, такие помещения отнесены к недвижимым вещам), был образован собственный земельный участок. Речь идет и о многоквартирных домах, и о разнопрофильных (офисных, торговых, производственных, или универсальных) комплексах, отдельные помещения в которых принадлежат разным лицам. Следствием этого положения является законодательный запрет на то, чтобы такие объекты состояли более чем из одного здания.

Впрочем, п. 2 предлагаемой редакции 130 устанавливает, что в качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически, либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Казалось бы, историческое домовладение можно было бы представить в качестве такого имущественного комплекса. Однако, во-первых, многоквартирный дом как единый объект не участвует в обороте, так что данная статья к нему не применима. Во-вторых, ключевым условием для признания нескольких зданий имущественным комплексом является отражение их в качестве единой вещи в государственном реестре прав на недвижимость (хотя, наверное, правильнее было бы – в кадастре недвижимости). Это последнее вызывает удивление – скорее, следовало бы ожидать обратного утверждения, т.е. не того, что наличие имущественного комплекса признается в силу того, что он учтен в качестве единой вещи, а того, что в государственных учетных системах он учитывается в качестве единой вещи в силу того, что является имущественным комплексом, неделимой вещью. И в этом случае было бы возможно, признав априори историческое домовладение неделимым имущественным комплексом, требовать учета его в качестве единой вещи, расположенной на едином земельном участке.

Необходимо вмешаться в процесс обсуждения Гражданского кодекса в части текста главы 19.4 с целью вложить в понятие «Многоквартирный дом» смысл, соответствующей, в том числе, такой реалии как домовладение, имеющее распространение на территории исторического центра Санкт-Петербурга, в том числе то, что понятия «Многоквартирный дом» и «Здание» не тождественны друг другу и связаны с друг другом через понимание того, что многоквартирный дом может состоять как из одного, так и нескольких зданий в качестве единого комплекса, размещенного на едином земельном участке.

5. Проблема трактовки понятия «многоквартирный дом» как единой вещи в теоретических построениях цивилистов.

Имеющая хождение в юридических кругах трактовка понятия «многоквартирный дом» пока не позволяет рассматривать его (дом) даже как вещь. При рассмотрении правоотношений, возникающих в связи с правами на помещения в многоквартирном доме, последний фигурирует не сам по себе в том виде, в каком он существует в действительности, а в виде абстрактной модели, построенной как сумма помещений. Наши юристы не хотят рассматривать многоквартирный дом как сложную вещь, состоящую из других вещей (помещений) потому, что, как уже сказано, многоквартирный дом не может быть объектом гражданского оборота – в этом смысле, как вещь он будто бы не имеет смысла. Возможно, в этом есть что-то, заслуживающее понимания и принятия.

Однако на лицо смысловая коллизия: многоквартирные дома исторического центра Санкт-Петербурга были созданы как доходные дома, квартиры в которых сдавались внаем. Каждый такой дом принадлежал одному собственнику, и в качестве такового безусловно был недвижимой вещью, в том числе и те из них, в состав которых входили отдельно стоящие флигели – все эти комплексы были объектами оборота недвижимости. Переход от доходного дома к многоквартирному состоялся лишь в смене организационной формы владения, нисколько не изменив эти дома физически. То есть сама вещь от этого перехода нисколько не изменилась. Нисколько не изменилась и необходимость видеть многоквартирный дом в качестве единого целого объекта эксплуатации, инженерного обеспечения, ремонта и прочего, имеющего сложный состав и внутреннюю конструкцию, делающую его полноценной вещью в обычном понимании этого слова, как объект кадастрового учета, пусть и без регистрации прав на него.

Указанная смысловая коллизия возникла, возможно, из-за того, что в Гражданском кодексе (как в действующей редакции, так и в проектной) отсутствует прямое раскрытие понятия «многоквартирный дом», идущее от его смысла. А то косвенное раскрытие, которое можно вычитать в его статьях, вступает в противоречие с его физической сущностью, данной нам в априорном понимании этого смысла. Так, в проектной редакции Гражданского кодекса существует утверждение: «Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает право собственности на здание, где находится данное помещение. Государственная регистрация права собственности на здание за собственником всех помещений в здании либо общей собственности на здание прекращает право собственности на помещения». Таким образом, как можно понять, по мысли автора этих утверждений, ответ на вопрос, является ли дом многоквартирным или нет, зависит от того, зарегистрированы ли права на помещения в нем за одним лицом или за несколькими. Представляется, что это попытка описать суть понятия через второстепенный признак, подобно тому, как Платон однажды попытался определить человека как «двуногое без перьев». Ведь совершенно очевидно, что от того, что один человек выкупит все квартиры в доме, тот не перестанет быть многоквартирным. Так, доходные дома в дореволюционном Санкт-Петербурге, принадлежавшие одному собственнику, и те же дома в советский период, принадлежавшие государству, также совершенно очевидно были многоквартирными. Многоквартирными дома являются в силу того, что построены именно многоквартирными. Специфическая внутренняя планировка, членящая внутренне пространство дома на ячейки для индивидуального пользования – квартиры, делает этот дом многоквартирным, не зависимо от прав, на основании которых жильцы пользуются этими квартирами. Если все квартиры и выкупит один собственник, он все равно не сможет использовать его как коттедж в качестве индивидуального жилища. Чтобы из многоквартирного дома сделать индивидуальный дом, многоквартирный дом необходимо реконструировать. Точно так же, если комнату в коттедже продать постороннему лицу, коттедж не станет многоквартирным домом. Это будет индивидуальный жилой дом, заселенный коммунальным образом. Для того чтобы стать многоквартирным, этот дом надо реконструировать с целью создать в нем новую внутреннюю планировочную структуру, состоящую из отдельных помещений для автономного использования.

Таким образом, тип жилого дома определяется не записями о правах на его помещения, а целью, с которой он построен, замыслом застройщика и его волей, выраженной посредством подготовки целенаправленного проекта и реализации его. Если бы справедливо было обратное, то можно было бы, например, купив автомобиль, с помощью манипуляций с регистрацией прав на него, превратить его в самолет.

Точно так же следует признать, что состав имущественного комплекса определяется не записями о правах на строения, входящими в него, а целью, замыслом и волей его строителя, воплощенной в создании этого комплекса как единой вещи. Для выявления состава и границ этого комплекса надо сверяться не с записями реестра прав на недвижимость, а с проектом, в соответствии с которым этот объект был создан как неделимое целое – неделимое до тех пор, пока не появится проект, разумно и осознанно делящий его на новые полноценные недвижимые вещи.

Необходимо выступить с предложением дать в законодательстве (возможно – в Гражданском кодексе) исчерпывающее определение понятию «многоквартирный дом», так раскрывающей его физическую суть, чтобы это позволило безошибочно и однозначно идентифицировать этот объект, выделив его из окружающей застройки.