Последнее обновление: 28.07.2016

Copyright © "Петербургский НИПИГрад"
2005-2010

К списку статей

ПАМЯТКА "КАК ЧИТАТЬ ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ"

Для жителей города, арендаторов и собственников жилых помещений.

  1. Найдите свой квартал на картах, которые содержатся в Приложениях 2 - 5 к Правилам землепользования и застройки. Искать квартал и дом Вы сможете по близлежащим улицам, железным дорогам, водным объектам. В случае если Вы пользуетесь интернет-версией Вам может пригодиться любой подробный атлас города, чтобы предварительно найти свой квартал, а потом «прочитать» его на карте зонирования

  2. Сделайте выписки по условным обозначениям: территориальная зона (буквенно-цифровое обозначение в Приложении 3 и наименование в условных обозначениях), номер базисного квартала (черные цифры на карте в Приложении 3), предельная высота зданий – высотный регламент (цифры на схеме в Приложении 2), ограничения пользования на картах в Приложениях 4-5.

  3. Используя наименование и код территориальной зоны, найдите ее в текстовых материалах градостроительного регламента. Посмотрите в таблице перечень основных и условно разрешенных видов использования земельных участков в вашем квартале. Это позволит Вам определить, кто может стать Вашими соседями.

  4. Если Вас интересует судьба близлежащего сквера или парка – найдите его на карте в Приложении 3. Зеленые насаждения общего пользования должны быть обозначены как зона ТР2. Границы зоны ТР2 должны полностью охватывать парк (сквер). Необходимо отметить, что если территории зеленых насаждений внутриквартального озеленения не выделены в зону ТР2, то это не значит, что их можно застраивать. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ красные линии, ограничивающие территории общего пользования (в том числе и зеленые насаждения) устанавливаются в проектах планировки территории, а не в Правилах землепользования и застройки.

  5. Следует помнить, что зона ТР0 обозначает территорию размещения пляжей и спортивных сооружений, ТР3 предназначена для размещения объектов отдыха, развлечений, туризма. Т.е., территории ТР0, и ТР3, могут быть частично застроены. О том, какие объекты допустимо размещать в скверах и парках, Вы можете прочитать в таблице размещенной в составе градостроительного регламента зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользования (Код ТР2)

  6. Кроме видов разрешенного использования в составе градостроительного регламента для каждой территориальной зоны указаны предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства. Они включают в себя следующие: - Минимальная площадь земельного участка (для зон малоэтажного строительства).

  • Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка – для зон жилой застройки
  • Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка. Высота может быть указана в тексте или на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений (Приложение 2)
  • Минимальные отступы от границ земельных участков - Минимальные размеры озелененной территории земельных участков (значения указаны в таблице 2.1 в разделе 2)
  • Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков (значения указаны в таблице 2.2 в разделе 2) - Минимальное количество мест на погрузо-разгрузочных площадках на территории земельных участков (значения указаны в разделе 3.6)
  • Максимальный класс вредности (по классификации СанПиН) объектов капитального строительства размещаемых на территории зоны.
  • Приложения 4-5 содержат сведения о границах зон с особыми условиями использования территории. Требования установленных федеральным законодательством на территории этих зон накладывают ограничения виды использования и предельные параметры, установленные градостроительными регламентами. Содержание ограничений можно посмотреть в разделе 4 текстовых материалов градостроительных регламентов.
  • Во многих случаях недостаточно получить сведения только своей зоне, полезно заглянуть и в соседнюю, тем более, если она не отделена от вас даже улицей.

Для владельцев, арендаторов нежилых помещений.

В целом, порядок чтения Правил остается тем же, только применительно к помещениям, в которых расположена Ваша организация. Необходимо проверить, «вписывается» ли Ваш бизнес (род занятий) в перечень разрешенных видов использования земельного участка, какие существуют ограничения природоохранного, культурно-исторического характера и др.

Что можно предлагать?

  1. Поправки редакционного свойства, предлагающие улучшение текстовой части ПЗЗ в целях свободного понимания предлагаемого текста (пунктуация, согласование падежей и т.д.)

  2. Уточнение используемых правовых понятий и определений. От четкости и однозначности этих определений зависит успешность их использования в административной и судебной практике.

  3. Поправки, касающиеся изменения списков разрешенных и условно-разрешенных видов использования земельных участков в отдельных территориальных зонах и подзонах (исключение каких-либо видов использования земельных участков или, наоборот, дополнение). Для каждой зоны эти перечни сформулированы в текстовой части проекта ПЗЗ (Приложение 2). Внося предложения, можно ссылаться на создающие неудобства для граждан примеры существующих зданий и сооружений.

  4. Предложения об уточнении описания видов использования земельных участков, если они определены слишком широко или двусмысленно, или даже предложения о введении новых видов использования.

  5. Предложения об изменении предельных параметров использования земельных участков для той или иной зоны или подзоны, например минимальной доли озеленения территории земельных участков (список предельных параметров приведен в главе 2 второй части ПЗЗ). В частности, можно предложить изменить предельные высоты. Сейчас для каждой территориальной зоны они установлены в части 2 ПЗЗ в виде отдельной карты (Приложение 2).

  6. Можно также предложить дополнить сам список предельных параметров (предложить новые параметры, например – минимальное число парковочных мест для велосипедного или легкого моторного транспорта).

  7. Поправки, предлагающие перевод конкретного участка в другую подзону или изменение границ подзоны. Например, можно предложить сократить зону, где предусмотрена жилая или общественно-деловая застройка, и соответственно увеличить зону, где предусмотрены зеленые насаждения. ожно сменить тип подзоны: так, в проекте ПЗЗ в центре города нередко предлагают ввести зону Т3ЖД3, допускающую в исторических районах не только среднеэтажную, но и многоэтажную жилую застройку. И если граждан это не устраивает, и они хотят ограничиться только среднеэтажной – надо предлагать для своего квартала зону Т3ЖД1.

  8. Можно также предложить выделить новую «подзону» внутри существующей зоны. «Подзона», по Градостроительному кодексу, - это территория, где допускается тот же набор «видов разрешенного использования» земельных участков, что и в основной зоне, но установлены другие параметры высоты, плотности застройки, и так далее.

  9. Предложения, касающиеся уточнения и улучшение принятых процедур (например, историко-культурной экспертизы, публичных слушаний и пр.) и введение новых.

  10. Поправки, связанные с изменением границ специальных зон – историко-культурного наследия и др. (Приложение 4)

  11. Поправки, направленные на уточнение режимов специальных зон (глава 4 Части 2 ПЗЗ)

Естественно, Ваши предложения должны быть обоснованы, однако это не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Вполне вероятно, что, изучая внимательно свой район, который Вы хорошо знаете, Вы обнаружите технические ошибки и внутренние противоречия документа.

Указывать «адрес» поправки лучше по 4-значному номеру квартала, который вас интересует (эти номера приведены на карте). Но, в принципе, можно обозначать территорию, для которой вы формулируете предложения, и границами улиц.

Ваши замечания следует представить не позднее четырех дней после слушаний в администрацию района, адресовав их на имя главы района для комиссии по землепользованию и застройке. И, опять же, потом проверить, вошли ли они туда.

Пример: Что делать, если вас не устраивает записанная в проекте допустимая высота зданий?

Все просто: можно предложить выделить на интересующем вас месте подзону с той максимальной высотой, которую вы считаете обоснованной. А можно и предложить изменить указанные на карте предельные высотные параметры.